ВРЕМЯ РАЗБРАСЫВАТЬ И ВРЕМЯ СОБИРАТЬ

Стройкомплекс – весьма тонкая и чувствительная структура. Учитывая его мультипликативный эффект, стройкомплекс можно воспринимать как барометр: по его состоянию легко судить о дееспособности всей промышленности страны в целом. Из-за длинных сроков реализации проектов он позже других отраслей входит в кризис, но тяжелее из него выходит. Создай для его развития благоприятные условия, и он потащит за собой сразу три-пять десятков отраслей. Пристегни к нему новые технологии и эффективный менеджмент, и стройкомплекс станет локомотивом экономики. Перекрой ему финансирование, и он станет якорем, который утянет на дно десятки тысяч работяг и сотни тысяч несостоявшихся жильцов.

В начале 90-х годов произошло как раз последнее. Запланированный до 2000 года «большой скачок» в строительстве обернулся прыжком на месте с кувырком назад. С развалом СССР оказались разорваны хозяйственные и кооперационные связи предприятий республик бывшей сверхдержавы. Были разрушены единство и работоспособность базового костяка промышленности РСФСР. После чего оказалось, что стройматериалы производили в одной республике, экскаваторы в другой, нерудные материалы в третьей, а ведущие архитекторы и проектировщики концентрировались в столицах (главным образом в Москве и Ленинграде).

Сильно пострадала и структура управления стройкомплексом. В советское время была установлена трехуровневая вертикаль: министерство – главк – трест. В каждом тресте, как основной рабочей единице отрасли, были свои производственные структуры: управление механизации, автобаза, управление производственно-технологической комплектации, склады, общестроительные организации (каменщики, монтажники, отделочники, бетонщики) и др.

К 1973 году общее количество строительно-монтажных трестов в стране достигало 2,5 тыс., более 20 тыс. первичных строительно-монтажных организаций (из них 53% специализированных, 47% общестроительных), 3615 межколхозных строительных организаций. Позже они были «размыты» по отраслям и находились в подчинении профильных министерств.

После образования Госстроя в стройкомплексе наконец было установлено единоначалие. Однако оно продлилось недолго, так как в условиях горбачевских экономических реформ было решено децентрализовать управление и перераспределить функции государственного управления стройкомплексом между союзными и автономными республиками, областями и округами. Органы власти на всех уровнях также освобождались от функций хозяйственного управления. Против этого выступали старые хозяйственники, но они сразу были объявлены «неперестроившимися».

Децентрализация системы управления строительством началась с передачи в республиканское подчинение общесоюзных организаций, предприятий строительной индустрии и некоторых производств строительных материалов.Вид на город Норильск, 1990-е годы.

В августе 1990 года, уже в суверенной РСФСР, на базе объединений, строительно-монтажных трестов, предприятий и организаций республиканских Минуралсибстроя РСФСР, Минвостокстроя РСФСР, Минсевзапстроя РСФСР, Минюгстроя РСФСР, Минжилгражданстроя РСФСР и Минстройматериалов РСФСР возникло пять государственных концернов и ассоциаций, которые действовали на основании своих уставов в пределах полномочий, переданных добровольно «снизу», а также полномочий, переданных им органами государственного управления РСФСР, то есть «сверху».

Благодаря этому концерны теперь могли свободно распоряжаться имуществом входящих в их состав предприятий и организаций. Это нарушило сложившуюся планово-распределительную систему управления строительством.

Вместо союзных Госстроя и Госкомархитектуры был создан Государственный комитет РСФСР по архитектуре и строительству (Госкомархстрой РСФСР), получивший все научно-исследовательские, проектные, общестроительные и специализированные организации на территории РСФСР. А 28 ноября 1991 года Указом президента РФ «О реорганизации центральных органов государственного управления в РСФСР» путем их слияния было образовано Министерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РСФСР (Минстрой РСФСР) во главе с бывшим руководителем ГлавБАМстроя Ефимом Басиным.

По сомнительным «советам» экспертов МВФ, МБРР и ЕБРР российские власти ослабили влияние отраслевых министерств и ликвидировали монополизацию в промышленности ради создания конкурентной среды в экономике. В русле перехода на рыночные рельсы на базе специализированных подразделений и главков центральных аппаратов министерств начали создавать новые структуры. К примеру, на базе главков и предприятий бывшего Минмонтажспецстроя СССР образовали корпорацию «Монтажспецстрой» и холдинговые компании «Электромонтаж», «Степс», «Стальконструкция», на базе предприятия Минтрансстроя СССР – корпорацию «Трансстрой».

В ходе фактического развала государства и децентрализации управления федеральные полномочия по руководству стройкомплексом передавались из центра на места («берите столько суверенитета, сколько сможете проглотить»). Во всех субъектах Федерации создавались свои органы по управлению строительством: территориальные управления по строительству и архитектуре были созданы в 79 регионах, органы государственной экспертизы проектов и смет — в 79, лицензирования строительной и проектной деятельности — в 88, государственного архитектурно-строительного надзора — в 89, центры ценообразования — в 78. Но ни опыта, ни должной квалификации для управления столь специфической структурой у данных органов не было.

В результате этих дезинтеграционных процессов территориальные строительные объединения перестали выполнять функции ведущих корпоративных, многие тресты были ликвидированы, а первичные подразделения вышли из их состава и стали действовать как самостоятельные диверсифицированные предпринимательские организации. Причем наиболее лакомые структуры зачастую «ликвидировали» в форме приватизации.Вид на строительство домов в 4-м микрорайоне Южное Бутово.

Автобазы с собственной техникой, базы снабжения начали приватизировать в первую очередь как наиболее ценные. Без техники и материальных баз тресты становились нежизнеспособными. Сами строители оставались без работы и вынуждены были искать себе применение в торговле.

Лучшие из них уходили из трестов в кооперативы и мелкие частные предприятия со своим оборудованием, инструментом (часто незаконно выведенными из собственности организаций) и связями, готовые работать без всякого КЗоТа и проектно-сметной документации. Исключительно по устной договоренности с заказчиками, что часто становилось почвой для обмана и злоупотреблений.

Руководству Минстроя РСФСР необходимо было если не переломить, то хотя бы удержать разваливающийся стройкомплекс от полной катастрофы.

«Были крайне трудные времена. Пришлось все организовывать буквально с ноля, приспосабливаться к новым условиям, к приватизации, к политическим, да и военным баталиям, – рассказывал Ефим Басин. – Встречался с Чубайсом, долго убеждал его в том, что надо срочно менять правила приватизации строительных организаций. Что нельзя приватизировать отдельно – только весь трест со всеми его структурами, иначе эта ячейка окажется неработоспособной. Он долго сопротивлялся, но в итоге согласился. Было принято постановление, и мы прекратили это безобразие. Хотя уже кое-что было потеряно к этому моменту. Но все равно многое смогли сохранить».

После этого приватизацию строительно-монтажных организаций разрешили только со всеми ее структурами, чтобы не разрывать технологическую цепочку.

В условиях разрыва кооперационных связей и резкого дефицита стройматериалов в России выросла доля импорта буквально всех составляющих для отделочных работ. Импортные обои, лаки, клей, сухие смеси, краски, сантехника, плитка и пр. подарили современному лексикону модное слово «евроремонт», который в столицах делали иностранные рабочие, умеющие работать с этими материалами. Они ставили бронедвери, стеклили балконы, делали встроенную мебель, переоборудовали внутренние помещения по желанию заказчиков-нуворишей – анекдотических «новых русских».Вид на строительство дома в Москве по ул. Зоологической, 1998 год.

Запрос на иностранцев возник в начале 90-х, когда появилась необходимость вести масштабное жилищное строительство по заказу Министерства обороны РФ 30 военных городков. Тогда в Ростове-на-Дону появился целый жилой микрорайон Болгарстрой, где многоэтажки возводили болгары, в Ельне – корейцы, в столицах и на курортах Черноморского побережья строили югославы, в Морозовске – турки, в нижегородском Новосмолино – финны и т.п.

Для своих выгодных заказов не было, так как сами государственные заказчики из территориальных властей не имели средств на жилищное строительство. Нефть тогда стоила 7-8 долларов за баррель, производство останавливалось. К середине 90-х экономический кризис охватил почти все отрасли. Объем производства сократился в 2,6 раза от уровня 1986-го. Пятикратное падение производства отмечалось в нефтехимии, лесном комплексе, машиностроении, легкой промышленности, промышленности стройматериалов, угольной и пищевой промышленности, АПК.

По признанию тогдашнего заместителя председателя Правительства Москвы Александра Воронина, после развала СССР «неожиданно обнаружилось, что строить не на что». Строить тогда приходилось на собственные деньги, которые можно было получить в коммерческих банках под грабительские проценты и зачастую в иностранной валюте из-за галопирующей инфляции.

Если за 1986-1990 годы в РСФСР было введено в эксплуатацию 343,4 млн квадратных метров жилья, то в следующее пятилетие 1991-1995 годов – 212,9 млн, а в 1996-2000 годах – 160 млн квадратных метров. Юрий Баталин отмечал: «Если в первые 5 лет за счет созданных в советское время заделов ежегодно вводилось от 49,4 до 41 млн квадратных метров жилых домов в год, то к 2000 году объемы ввода снизились до 30,3 млн квадратных метров в год. Новое жилье лишь наполовину перекрывает выбывающий жилищный фонд, в результате накопленный ремонт достиг 540 млн квадратных метров. Рост средней обеспеченности населения жильем (до 19,4 кв. метра на человека) происходит за счет умерших и неродившихся».

В 90-е годы ввод жилья в России, включая индивидуальное, колебался на уровне 30-40 млн квадратных метров в год. Наименьшие темпы были отмечены в дефолтный 1998 год – 30,7 млн и в разгар контртеррористической операции в 2000 году – 30,3 млн. Из-за падения темпов строительства первичный рынок жилья находился в зачаточном состоянии – все внимание покупателей сосредоточилось на «вторичке».

«Приходилось постоянно бороться и доказывать в правительстве необходимость инвестиций в отрасль, без которых она неработоспособна. Стали искать пути для этого. Нашли варианты – жилищные сертификаты. Была масса обязательств государства перед различными категориями населения (военные, переселенцы, беженцы, чернобыльцы, афганцы, инвалиды и др.), но не было инструментов их реализации. Появилась ипотека, которой раньше не было, и ее называли «импотека», – рассказал Ефим Басин.

Доверия не было ни к деньгам, ни к финансовым учреждениям, ни к заемщикам. В 2000 году выдали всего 4 тыс. кредитов на общую сумму 1,7 млрд рублей, половина из которых – в валюте.

Глава одной из столичных девелоперских компаний Ильшат Нигматуллин вспоминал, что с середины 1990-х годов при отсутствии нормативных актов застройщики освоили продажу жилья на стадии котлована. «Когда начали появляться первые предложения жилья в новостройках, людям было не совсем понятно, как можно вложиться в воздух».

Но из-за отсутствия альтернативы «в воздух» приходилось вкладываться, и строители годами возводили дома за счет будущих жильцов, причем без всяких юридических гарантий. А учитывая, что многие строительные компании в 90-х оказались под контролем у криминальных структур, то случаи мошенничества возросли многократно.

«Люди мечтали купить квартиру, копили на нее всю жизнь, но при этом оказались не готовы совершенно к мошенничеству, – рассказывал Александр Воронин. – А мошенников было достаточно: ты мог начать продажи, даже не получив разрешения, просто оградил участок, вывесил рекламу – и вперед».

Профессиональный строитель Владимир Мазурин рассказывал о тех временах: «В целях «регулирования правовых отношений и повышения качества услуг в строительстве» было введено обязательное лицензирование любой строительной деятельности. В зависимости от перечня предоставляемых строительной компанией услуг предприниматель был обязан заплатить государству, а точнее фирме, которая действуя от лица государства, помогала предпринимателям «быстро и без проблем» оформить лицензию.

Конечно, предполагалось, что перед тем, как получить желаемую лицензию, будет проведена надлежащая объективная проверка как квалификации инженерного персонала, так и рабочих, а также имеющейся в организации строительной техники и ее состояния. Но на деле все сразу превратилось в обычную формальность, когда за дополнительные деньги легко выправлялись нужные удостоверения, подтверждалась квалификация ИТР, наличие необходимой ремонтной и производственной базы и многое другое. Можно сказать, появился новый вид обязательного налога, своеобразный пропуск для допуска строительных фирм к аукционам и тендерам, но не более».Вид на район Митино в Москве, конец 1990-х годов.

На Минстрой РСФСР возложили важную функцию проведения в жизнь принятого 4 июля 1991 года Закона № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» – знакового в истории новой России. По замыслу ельцинского руководства, формирование класса частных собственников как жилья, так и недвижимого имущества позволит быстро перейти на рыночные рельсы и создать твердую социальную опору для новой российской власти.

Закон гарантировал гражданам один раз в жизни бесплатную приватизацию жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Не подлежали приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебное жилье, за исключением жилфонда совхозов и других приравненных к ним сельхозпредприятий, а также стационарных учреждений социальной защиты населения в селах.

Изначально в законе о приватизации было прописано, что бесплатно в собственность граждан может быть передано не менее 18 квадратных метров общей площади квартиры из расчета на одного человека и дополнительно 9 на семью. При этом местные Советы народных депутатов могли увеличить площадь бесплатно приватизируемого жилья, учитывая, например, состав семьи, ее материальное положение, трудовой стаж и т.д. В случае, если площадь квартиры больше нормативной, будущий хозяин должен был оплатить разницу по оценке независимых комиссий при местных Советах. Через год последнее положение было пересмотрено, и с декабря 1992 года приватизация стала полностью бесплатной.

Правда, до этого будущий собственник должен был зарегистрировать свои права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что для впервые столкнувшихся с приватизацией россиян растянулось на годы и десятилетия. К началу 90-х в России было приватизировано только 0,09% жилищного фонда. По подсчетам генерального директора фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, с 1992-го по 1995 год в частную собственность перешло 12,5 млн жилых помещений (36% всех подлежавших приватизации квартир), следующие же 12,5 млн квартир были приватизированы лишь к 2005 году. «Сложности, с которыми сталкивались люди при приватизации жилья в первые годы действия закона, носили в основном технический характер и оперативно разрешались. Наибольшие споры были связаны с формированием перечней домов, например аварийных, жилые помещения в которых приватизации не подлежали», – уточнил Анатолий Пузанов.

При этом в различных регионах страны наблюдались свои темпы приватизации. По разным, в том числе и ментальным, причинам. На Юге, где собственное жилье для человека издревле имело сакральное значение, приватизация шла быстро, на Севере, где оседали преимущественно бывшие вахтовики или люди, заброшенные сюда волею судеб, процесс затягивался на годы и десятилетия. И каждый раз, когда срок окончания бесплатной приватизации подходил к концу, его продлевали еще. На 2019 год доля приватизированного жилья на Камчатке, Чукотке, Сахалине и Вологодской области не превышала 80%.

Растягивание этого процесса на три десятка лет в свою очередь сделало проблематичным строительство в стране социального жилья.Строительство дома по проспекту Ударников в Санкт-Петербурге.

«Любое жилье, предоставляемое очереднику по договору социального найма, на следующий день может быть приватизировано, – считает Анатолий Пузанов. – Естественно, никакого стимула строить и распределять такое жилье у органов публичной власти нет. Нет даже стимула планировать и управлять тем, что осталось в публичной собственности, ведь в любой момент любая жилая единица может быть приватизирована».

«В Жилищном кодексе 2004 года было обозначено запрещение бесплатной приватизации, – заметил экс-глава Росстроя РФ Сергей Круглик. – Ибо, когда этот процесс бесконечен, размывается социальный наем. Но приватизация имеет и другую сторону – недвижимость дробится на всех членов семьи, даже детей, которые не могут ею распоряжаться. Они вырастают, продают свои доли и создают почву для конфликтов уже внутри семьи. Отсюда такой всплеск деятельности «черных риелторов». Надо строить муниципальное жилье для людей, которые не в состоянии нести такие расходы. Есть больные, многодетные, инвалиды. Распределять его так, как это грамотно делалось в СССР, в зависимости от доходов человека».

Вопрос о социальном и муниципальном жилье сильно растянулся во времени и пока окончательно не решен. Предполагается, что это дело недалекого будущего.

Тем не менее с начала процесса приватизации собственники смогли распоряжаться жильем по своему усмотрению – продать, сдать, подарить, завещать. А затем и управлять многоквартирными домами.

В целом приватизация была выгодна муниципалитетам, так как с них снималось тяжкое бремя ремонта достаточно изношенного жилого фонда – все теперь перекладывалось на собственников жилья. Это было проблемой, ибо с 1996-го до 2012 года общая площадь ветхого и аварийного жилья в России выросла с 40 до почти 100 млн квадратных метров.

У муниципалитетов оставался теперь только капремонт зданий и внешних инженерных сетей, а на долю государства приходилось бесплатное переселение людей из ветхого и аварийного жилого фонда. Но дело было сделано – люди все же получили «пусть плохонькое, но зато наше».Проспект Партизанской Славы в Минске в 1980-е годы.

«Чубайс очень удивлялся, как нам удалось спокойно и без скандалов обеспечить приватизацию жилья, – рассказывает Ефим Басин. – А мы как раз настояли, чтобы приватизация жилья оставалась бесплатной. Люди получали удовлетворение от того, что теперь это свое».

«На процесс приватизации жилья в России наложились денежные реформы начала 1990-х годов, сопровождавшиеся инфляцией и потерей денежных сбережений населения в трудоспособном возрасте, – считал старший научный сотрудник лаборатории проблем собственности и корпоративного управления Института Гайдара Сергей Стерник. – Из-за этого накопление и сохранение частного благосостояния через приватизацию жилья приобрело особое социальное значение, а субъективная ценность владения жильем до сих пор очень (даже чрезмерно) высока, буквально – в ущерб социально-экономическому развитию страны, трудовой мобильности населения и т.д.».

С другой стороны, появление частной собственности на жилье сказалось на снижении мобильности трудовых ресурсов, которые теперь оказались привязаны к недвижимости при еще не сложившемся рынке жилья. Новые хозяева квартир, среди которых были и профессиональные строители, предпочитали искать работу на местах, а не пытать счастья в других регионах. Тем более что зарождение рынка недвижимости тут же подтолкнуло цены на жилье вверх. Только в Санкт-Петербурге с 1992-го до 1993 года цены на жилье выросли втрое. В столице в 1996-1997 годах стоимость одного квадратного метра недвижимости превышала 1 тыс. долларов.

Это послужило причиной появления мощного прилива дешевой иностранной рабочей силы из более бедных стран СНГ, создавших на рынке нездоровую конкуренцию и падение расценок на выполнение строительно-монтажных работ. После развала отечественного стройкомплекса, системы среднего профобразования и ухода тысяч профессионалов в другие сферы на рынке строительных и отделочных услуг массово начали появляться бригады из Молдавии, Украины, Белоруссии и Узбекистана.

Застройщики быстро сориентировались, поняв, что квалифицированные рабочие будут требовать достойную зарплату и предъявлять социальные требования. Мигранты из ряда стран СНГ, в которых пылали межэтнические конфликты, готовы были работать за мизерные деньги, без официального трудоустройства и с безразмерным рабочим днем. В этом отношении они составили мощную конкуренцию строителям из Европы и Ближнего Востока, занятым в российских девелоперских проектах.

В итоге в столицах (главным образом) в 90-е годы сложилась целая индустрия среднеазиатских и кавказских гастарбайтеров, занятых первоначально в торговле, затем на низкоквалифицированной работе в строительстве, а потом инфильтровавшихся и в сферу ЖКХ. Регулировать этот поток чернорабочих, лишенный нужных рычагов, Минстрой РСФСР не мог, ибо это уже была прерогатива милиции и миграционной службы. Вместо него многое на рынке жилья «отрегулировал» дефолт августа 1998 года.Вид на ул. Люблинскую в Москве, 1998 год.

К этому моменту на рынке недвижимости безраздельно властвовали риелторы. Работающее население России в большинстве своем получало зарплату в долларовом эквиваленте, и цены на жилье были также выставлены в валюте. Через риелторов проходили сделки и все взаиморасчеты между сторонами, они были гарантами купли-продажи. Процесс переоформления недвижимости был небыстрый, деньги за жилье скапливались у риелторов. Чтобы не держать наличность в сейфах, ее пускали в оборот. Либо играя на рынке государственных краткосрочных облигаций, либо на валютной разнице, либо скупая и перепродавая другие объекты недвижимости или давая деньги в рост. По сути, риелторы сами превращались в банкиров, принимая на себя все риски этой сферы.

Дефолт с обрушением национальной валюты и резким ростом курса доллара привел к банкротству многих финансовых организаций и, как следствие, к разорению многих игравших на этом рынке риелторских компаний. Средняя стоимость одного квадратного метра в Москве упала с 981 доллара в августе 1998 года до 671 доллара в июне 1999 года. В среднем стоимость квартир с августа по декабрь 1998 года снизилась на 15-20%. Но даже снизившиеся долларовые расценки свидетельствовали о росте цен на недвижимость, так как владельцы квартир на вторичном рынке отказывались снижать цены, а покупатели не хотели их приобретать по старым ценам. Кризис вымыл с рынка недвижимости многих потенциальных покупателей элитного и даже среднего жилья. В результате цены оказались замороженными на несколько лет, все сделки на рынке недвижимости встали на длительный период.

Дорогая иностранная рабочая сила с рынка ушла, с нею из-за курсовой разницы пропали и ставшие недоступными по цене импортные строительные и отделочные материалы, мебель, сантехника и др.

«Кризис 1998 года на рынке недвижимости сказался не только и не столько в негативном свете, как на других отраслях экономики, – считает Марина Любельская, столичный девелопер. – Как и любое другое глобальное потрясение, дефолт перед миллениумом стал не просто причиной разорения многих строительных компаний, но и средством санации рынка, началом процессов импортозамещения в стройотрасли и развития рынка в целом. В первые дни после дефолта разорились неэффективные застройщики, с рынка ушли зарубежные промматериалы, покупать которые стало экономически нецелесообразно, а отечественные промпредприятия только начали осваивать модернизацию старого советского оборудования и не могли удовлетворить спрос застройщиков на качественные стройматериалы. Поэтому стали развиваться компании, наладившие собственный промышленный комплекс».

К началу нового тысячелетия у руководства стройкомплекса сложилось четкое понимание, что без структурных изменений в отрасли, без налаживания необходимой законодательной базы, восстановления профессиональной подготовки, промышленности стройматериалов негативную ситуацию в строительной сфере не переломить и последствия многолетнего падения не преодолеть.