ПОРЯДОК В СТРОИТЕЛЬНЫХ ВОЙСКАХ

Новый век принес отечественному стройкомлексу надежду на перемены к лучшему. Правительством РФ был принят к сведению урок дефолта, показавший ошибочность курса на привязку бюджета к доллару, а экономики – к ее сырьевой модели. Общая численность безработных в сентябре 1998 года в 8,39 млн человек (11,5% от всего трудоспособного населения), 40% населения за чертой бедности, цена на нефть 8 долларов за баррель, прыжок курса доллара из «валютного коридора» с 6 до 21 рубля при внешней задолженности в 220 млрд долларов, ставка рефинансирования ЦБ в 150% годовых вполне способны были отрезвить любого «романтика монетаризма». Трезвые головы среди вменяемых экономистов предупреждали, что правительству нельзя одновременно иметь фиксированный курс валюты, независимость денежно-кредитной политики и свободное движение капитала. Где-то эта «невозможная троица» все равно разорвется. Вышло так, что порвалось сразу в нескольких местах: после дефолта доллар вырвался из «валютного коридора» на волю, правительство отказалось от свободного движения капитала, для банков был введен трехмесячный мораторий по валютным долгам иностранным кредиторам, страна на годы угодила в денежно-кредитную кабалу к международным финансовым институтам.

В то же время уроки дефолта не прошли даром. Сменив на переправе «монетарных коней» в конце десятилетия, Правительство РФ выбрало более жесткий экономический курс. Это ослабило курс рубля, до минимума сведя импорт, что, с одной стороны, нарастило поступление налогов за счет оживления внутреннего производства, с другой, привело к первому реальному постсоветскому импортозамещению.

Уже в 1999 году экономический рост составил 6,4%, что для лихих 90-х было необычным явлением. Оживление производства позволило снять напряженность на рынке труда, расплатиться по внутренней задолженности, зарплатам и пенсиям, начать новую волну реформ. Уход с рынка ставшей слишком дорогой импортной продукции показал, что, оказывается, в России производить дешевле, качество товаров не хуже, а экономические ниши не заполнены.

Для следующего президента, Владимира Путина, выплата государственного долга и недопущение инфляции стали фундаментальными приоритетами. Консерватизм в денежной политике 2000-2010 годов стал возможным благодаря растущим ценам на нефть и высоким темпам роста экономики, однако это была именно возможность, а не детерминированная необходимость. Выбор консервативной денежной политики в 2000-е годы в значительной степени последствие психологической травмы августа 1998 года… В 2000 году с появлением нового политического лидера рост дал и вовсе неслыханные 10% в год. Вынужденный отказ от фиксированного курса сделал экспорт более дешевым, а неплатежи – ненужными. Как по заказу стали расти (на 30% в год) цены на нефть, сняв основную проблему – катастрофическую нехватку доходов бюджета, приведшую к дефолту 1998 года.

Для стройкомплекса смена неолиберальной экономической парадигмы правительства на более активную позицию государства оказалась знаковой. Стало понятно, что отсутствие государственного регулирования отрасли привело ее к дестабилизации, обусловленной структурными изменениями в экономике. Из-за этого возникли сложности с реализацией и самой жизнеспособностью реформ в жилищной сфере. Отсутствие необходимой нормативной базы, технического надзора за строительством, полный хаос в системе ЖКХ, стагнация в сегменте промышленности стройматериалов, присутствие на рынке случайных игроков, а то и криминальных структур, частые случаи откровенного мошенничества требовали активного вмешательства государства и наведения порядка.

Руководство отрасли в первую очередь занялось созданием необходимой нормативной базы для эффективного функционирования стройкомплекса. В 2003-2004 годах была создана рабочая группа, куда входили заместитель руководителя администрации президента и идеолог национальных проектов Игорь Шувалов, первый заместитель главы Министерства экономического развития и торговли РФ Эльвира Набиуллина, первый заместитель председателя Госстроя Сергей Круглик, заместитель председателя Госдумы РФ Георгий Боос и президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Результатом деятельности рабочей группы стало появление в декабре 2004 года обширного пакета федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Были приняты Градостроительный и Жилищный кодексы, внесены поправки в 28 федеральных законов, ключевых для строительства и ЖКХ. В них нашли отражение все вопросы, связанные с эксплуатацией жилья и жилищной политикой. Что делать, как и в какой последовательности, как и в каких случаях взаимодействовать на всех властных уровнях.

Принятие Жилищного кодекса позволило начать регулирование базовых правоотношений в жилищной сфере (предоставление жилья по социальному найму, коммерческий наем жилья, собственность на жилье, использование жилых помещений). Принятие Градостроительного кодекса, закона о концессиях и тарифном регулировании, внесение изменений в Бюджетный кодекс обеспечили условия для увеличения объемов жилищного строительства, упрощения доступа к земельным участкам, развития инженерной инфраструктуры. Изменения в гражданском законодательстве, законодательстве о регистрации прав на недвижимость и о государственном учете объектов недвижимости обеспечили снижение затрат на совершение сделок и нивелировали риски утраты прав собственности на жилье, способствовали формированию конкурентных цен на рынке и стабилизации реальных цен на жилье. С другой стороны, изменения в гражданском, гражданско-процессуальном, ипотечном законодательстве, законах о ценных бумагах и страховании обеспечили условия для становления ипотечного кредитования, создания жилищно-накопительных программ и иных форм расширения платежеспособного спроса на жилье.

Благодаря принятию этого пакета законов, по мнению президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, появилась правовая возможность повышения эффективности рынка жилья за счет снижения транзакционных издержек и усиления защиты прав граждан; формирования социального жилья для обеспечения малоимущих граждан и применения других форм использования жилищного фонда, соответствующих новым экономическим отношениям; внедрения градостроительного планирования для упорядочения отношений по землепользованию и застройке; применения открытых аукционов предоставления прав на земельные участки застройщикам и упрощения согласования и государственной экспертизы проектной документации; кредитования застройщиков и финансирования инвестиционных программ организаций коммунального комплекса на базе разработки муниципальных программ развития коммунальной инфраструктуры и специальных регулируемых тарифов; совершенствования ипотечного кредитования приобретения жилья и индивидуального жилищного строительства; налогообложения, которое повышало прозрачность рынка жилья.

Кроме того, в 2004 году появился закон о долевом строительстве, который должен был регулировать взаимоотношения всех участников процесса, все аспекты покупки жилья в новостройках – от ответственности застройщиков и прав дольщиков до вопросов финансирования строительства. По этому закону во избежание продаж нескольким покупателям одной и той же квартиры договоры долевого участия в строительстве теперь должны были регистрироваться в Росреестре. Предполагалось, что это даст гарантии в первую очередь дольщикам при банкротстве строительных компаний.

Однако работающие на «чужих» деньгах застройщики быстро научились обходить закон через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и т.п. По данным риелторов, в конце первого десятилетия нового века в столице лишь 5% жилья продавалось по договорам долевого участия (в провинции эта цифра была выше – около 60%). Работа на «чужих» деньгах была заманчива, но сильно напоминала пирамиду – средства дольщиков домов на уровне котлована застройщики направляли на достройку домов предыдущих дольщиков.

Долго так продолжаться не могло. Мировой экономический кризис обрушил эту схему, которую «чинить» опять же пришлось Правительству РФ и Росстрою (с 2004 года Госстрой сменил название).

Строительство жилья на Юге России, 2000-е годы.

«В 2008 году случился прецедент и с обманутыми дольщиками, – рассказал Сергей Круглик. – Начались проблемы у застройщиков. Решали все административным путем. Создали депутатские рабочие группы. Работали с каждым регионом, каждым застройщиком. Придумывали различные компенсационные механизмы для застройщиков, чтобы те смогли сдать объекты и рассчитаться с дольщиками. Тогда впервые поставили вопрос о том, чтобы отменить долевое участие в строительстве и перейти к рынку готового жилья. Но тогда это повлекло бы за собой вообще остановку строительства, по крайней мере колоссальное падение объемов. Ибо основным вопросом являлись деньги на строительство, которые сделались труднодоступными из-за проблем у финансовых учреждений в разгар кризиса. У дольщиков-то деньги привлекались без всяких процентов, а у банков даже в 2008 году процентная ставка была в районе 18% и выше. Поэтому было решено постепенно переходить на эскроу-счета».

В процессе нивелирования последствий кризиса Правительством РФ ряд ключевых застройщиков (ГК «ПИК», «СУ-155», Группа ЛСР, ДСК-1, «Главстрой», «Интеко») были включены в перечень системообразующих организаций, которые получали субсидирование от государства. В какой-то мере это снизило болезненный удар по отрасли, но ряд застройщиков все равно обанкротились, а, по подсчетам Ассоциации строителей РФ, в 2009 году количество обманутых дольщиков составило порядка 200 тыс. человек.

Именно строительство доступного жилья и модернизация ЖКХ в нулевых стали основными задачами Госстроя-Росстроя.

Федеральная целевая программа «Жилище», постановление о разработке которой принято в 1992 году, была ориентирована на доступность жилья для большей части населения страны, создания безопасных и комфортных условий проживания. Для этого необходимо было решить четыре основные задачи: добиться повышения устойчивости работы ЖКХ; развития рынка и финансовых механизмов, обеспечивавших доступность жилья для платежеспособных граждан; создать условия для роста темпов жилищного строительства, повышения качества строительных работ и улучшения характеристик жилья в соответствии со спросом; обеспечить жильем определенных законом категорий граждан за счет средств федерального бюджета. При этом ухитриться при тех скудных ресурсах наладить поддержку малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств местных бюджетов.

«Так как за предыдущие годы накопилась масса острых социальных проблем в жилищной сфере, в условиях ограниченности средств федерального бюджета для их решения были сформулированы приоритеты в специальных подпрограммах ФЦП «Жилище»: модернизация жилищно-коммунального комплекса, переселение из ветхого и аварийного жилищного фонда, предоставление жилья за счет средств федерального бюджета военнослужащим, участникам ликвидации последствий аварий, беженцам, вынужденным переселенцам и другим категориям граждан, – рассказывает Надежда Косарева. – В подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» в ноябре 2001 года ситуация в ЖКХ была названа системным кризисом, обусловленным неэффективным управлением, плохим финансированием, отсутствием стимулов снижать издержки, износом основных фондов, большими потерями энергии, воды и других ресурсов. Для исправления ситуации была предложена новая система экономических отношений». В соответствии с ней нужно было прекратить дотировать предприятия ЖКХ и начать переводить бюджетные средства в форме субсидий и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг непосредственно на социальные счета граждан, которые более заинтересованы в их эффективном использовании.

Впервые была осознана проблема роста количества аварийного и ветхого жилья. На ее решение пока направлялись средства федерального бюджета, а предлагалось активнее привлекать инвестиции и займы, как, впрочем, и в целом для модернизации ЖКХ».

Сферу ЖКХ передали в ведение Госстроя буквально накануне дефолта. Она считалось «черной дырой», где бесследно, а главное, бесполезно исчезали миллиарды федеральных рублей. Работа здесь считалась неперспективной, местные власти держали стремительно ветшавшую в 90-х годах коммунальную сферу на голодном финансовом пайке. К примеру, в Хакасии, где в 2000-2001 годах произошли около сотни крупных коммунальных аварий, износ сетей водоснабжения и водоотведения составлял 70%, тепловых сетей – 82%. Аналогичная ситуация сложилась в Приморском крае, где 3 января 2001 года на Приморской ГРЭС в Лучегорске вышли из строя два роторных экскаватора, которые обеспечивали электростанцию половиной угля. В результате мощность ГРЭС снизилась втрое, а во всем крае в мороз -25 начались многочасовые отключения электроэнергии. При этом в регионе была полностью провалена кампания по заготовке топлива на зиму. Выяснилось, что к началу отопительного сезона власти смогли создать запасы жидкого топлива в количестве 1,66% от потребности, а твердого – 14,95%. Зато в 90-е годы в Приморье тарифы на услуги ЖКХ были чуть ли не рекордными по России: в 1993 году они выросли в 16 раз, в 1994 году – в 11 раз, в 1995 году – еще в 3,8 раза. В Читинской области произошла авария на теплотрассе, оставившая без отопления сразу 13 городов при температуре минус 40-42 градуса. Острой проблемой была ситуация с ЖКХ в военных городках. Живыми деньгами там не расплачивались за ресурсы, используя бартер.

Сложности добавляла позиция местных властей, скрывавших истинное положение дел от федерального центра. В Госстрое рассказывали, что приехавшая расследовать последствия инцидента с аварией комиссия не смогла застать на месте чиновников, которые дружно прятались от столичных инспекторов. «Когда надо было срочно принимать меры по разморозке городов, выяснялось, что все руководство муниципального образования оказывалось в отпусках, – рассказывал тогдашний заместитель главы Госстроя РФ Сергей Круглик. – То ключ не могли найти от котельной, чтобы запустить аварийный дизель-генератор, то еще что-то. Все зависело от того, как люди к этому относятся. Пришлось возбуждать уголовные дела, но посадками проблемы не решишь».

«Ситуация была вообще непонятная, – признался возглавивший в октябре 2002 года Госстрой РФ Николай Кошман. – Мы не знали общей оценки жилья, котельных, коммунальной инфраструктуры. Десятилетиями не ремонтируемые коммуникации отопления и водоснабжения давали о себе знать. О ветхом жилье вообще никто не вспоминал. Все это привело к тому, что ежедневно в Госстрой, как во время войны, поступали сводки аварий в системе ЖКХ – то из Ленинградской области, то из Карелии, то из Забайкалья… Люди мерзли. Стало ясно, что ЖКХ надо спасать».

Потребовалась жесткая позиция руководства Госстроя, чтобы начать наведение порядка в коммунальном хозяйстве в преддверии ухода от перекрестного субсидирования и перехода потребителей на стопроцентную оплату коммунальных услуг. Но для начала необходимо было составить объективную и беспристрастную картину тогдашнего состояния ЖКХ, подсчитать количество ветхого и аварийного жилья. Со всеми их ресурсами, проблемами и убытками. Главное – без иллюзий и вранья.

Во всех федеральных округах Госстрой создал команды профессионалов из 20-25 человек, которые должны были быстро провести инвентаризацию хозяйства и дать ему оценку.

Однако столь масштабная работа требовала известных средств. Где их взять?Строительство жилья в Ростове-на-Дону, 2007 год.

Руководство Госстроя обратилось к федеральному правительству, и оттуда было получено разрешение выделить для мониторинга состояния ЖКХ 0,5-0,75% из бюджета федеральной целевой программы «Жилище».

Постепенно картина прояснялась. В отчете Счетной палаты о ходе программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья указано: «По состоянию на 1 января 2000 года суммарная площадь ветхого и аварийного жилья в Российской Федерации составляла 49,78 млн квадратных метров (1,8% в общем объеме жилищного фонда России), в том числе аварийный жилищный фонд – 8,24 млн квадратных метров)». По данным Госкомстата на конец 2001 года, эта цифра выросла уже до 90 млн квадратных метров (3,1% всего жилфонда). А по результатам мониторинга глава Госстроя Николай Кошман 8 апреля 2003 года заявил, что в 2002 году «в состояние ветхого и аварийного жилья перешло 22 млн квадратных метров». К концу 2003 года общая цифра достигла 140 млн квадратных метров. Для сравнения: на 1 января 2022 года в России числилось почти 100 млн квадратных метров ветхого и 15,8 млн квадратных метров аварийного жилья (4% всего жилфонда страны).

Согласно подсчету кандидата экономических наук, заведующей лабораторией жилищной политики Института социально-экономических проблем народонаселения РАН Инны Шнейдерман, «в 1980 году было капитально отремонтировано 55,7 млн квадратных метров жилфонда, а в 1990 году – уже только 29,1 млн. Весь постсоветский период ежегодные показатели капремонта жилья находятся на недопустимо низком уровне. К 2000 году они сократились до 3,8 млн квадратных метров, в 2001-2006 годах стабилизировались на уровне 4,6-5,6 млн квадратных метров».

Но наиболее активно программа переселения начала развиваться с 2009 года после визита Владимира Путина, занимавшего в то время пост премьер-министра, на Кузбасс, в ходе которого ему показали бараки, где ютились горняки. Очевидно, условия проживания шахтеров оказали такое впечатление на главу правительства, что он распорядился срочно заняться сносом ветхого жилья и переселением людей в нормальные квартиры.

«После развала страны в эту сферу вообще не вкладывали денег, – рассуждает Сергей Круглик. – Особенно это касалось шахтерских поселений, чье население периодически выходило на забастовки. К началу нулевых мы получили кризис и в коммунальной сфере, и в жилой сфере. Не было капремонта домов, выходили из строя инженерные сети. Была некачественная водоподготовка, из-за чего постоянно выходили из строя трубы. Оцинкованная труба для горячего водоснабжения должна была служить не менее 11 лет, а она за 2-3 года выходила из строя. Технологическое отставание в этом секторе привело к печальным последствиям. Шахтерские города были квинтэссенцией этой проблемы. Когда президент увидел, в каких условиях живут шахтеры в Кемерово, встал вопрос о начале масштабного переселения из ветхого и аварийного жилья уже по всей стране».

Параллельно в Госстрое занимались и глубокой модернизацией коммунального хозяйства. В годы «шоковой терапии» даже правительство Егора Гайдара не рискнуло трогать сферу ЖКХ, опасаясь социального взрыва. Все лихие 90-е годы этот сектор жил на государственных дотациях, которые предоставлялись не нуждавшимся в них людям, а самим предприятиям ЖКХ. Дотации покрывали убытки и нивелировали неэффективную деятельность самих руководителей предприятий.

Но даже в «жирные нулевые» Госстрою не так-то просто было сразу «пересадить» население на стопроцентную оплату ЖКУ. Потребовался длительный «щадящий» режим. Предполагалось постепенно повышать ежегодные тарифы за обслуживание и текущий ремонт жилья с и соответствующим снижением дотаций предприятиям ЖКХ. Для самих потребителей была предусмотрена триединая схема оплаты услуг: за счет собственных доходов (зарплата, пенсия и т. п.), бюджетных средств, предоставленных в форме адресных субсидий, и бюджетных средств в виде льгот. Размер льготной поддержки должны были устанавливать регионы в зависимости от собственных возможностей.

За счет гибкой схемы реформирования на стопроцентный уровень оплаты потребители вышли лишь в 2005 году.

Для активизации этого процесса была разработана подпрограмма «Модернизация жилищно-коммунального хозяйства» программы «Жилище», главным условием которой было софинансирование со стороны субъектов Федерации. За счет участия в модернизации ЖКХ самих регионов и муниципалитетов отрасль удалось удержать от падения и начать налаживать строительство новых инженерных сетей на местах.

Программа «Жилище» стала методической системой, по которой шла модернизация ЖКХ России. Для ее реализации в 2007 году была создана государственная корпорация «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» с первоначальным имущественным взносом 240 млрд рублей за счет дополнительных доходов федерального бюджета.

Предполагалось, что фонд создают на 5 лет под конкретные задачи модернизации ЖКХ и переселения из ветхого и аварийного жилья, после чего его должны были ликвидировать. Однако задачи оказались столь масштабными, что работа гос­корпорации была продлена.Рабочие на строительной площадке, 2000-е годы.

В декабре 2007 года единовременно на модернизацию ЖКХ было направлено 180 млрд рублей, в 2008-2015 годах из средств Фонда ЖКХ на переселение, капитальный ремонт многоквартирных домов и модернизацию выделили еще 500 млрд рублей (всего из региональных и муниципальных бюджетов плюс средства фонда – 900 млрд рублей). При этом важным условием получения средств из фонда для регионов и муниципалитетов было только доказательство реальных успехов в реформировании ЖКХ.

Другой ключевой сферой для наведения порядка со стороны Госстроя стало решение вопроса по землеотводу для строительства. Были внесены изменения в статью 30.1 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой с 1 октября 2005 года предоставление земельных участков под жилищное строительство или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется только на аукционах (ранее их выделяли волевым решением местных властей, что создавало почву для различных злоупотреблений). Следить за соблюдением этой нормы должна была Федеральная антимонопольная служба РФ.

Реализовать ее на практике было непросто. В разных субъектах этот процесс шел по-разному: в тех регионах и городах, где процедура уже отработана, как, например, в Калининградской области, где все участки земли шли через аукционную систему, ситуация складывалась хорошо. Но в большинстве субъектов процесс реализации земли посредством аукциона проходил крайне сложно. Следовало предварительно выработать правила землепользования и застройки, провести ряд градостроительных работ. Так, в каждой части города определялись зоны, где можно заниматься промышленным строительством, возводить офисные или жилые здания. И только после этого можно эту землю продавать.

«Предстояло вести долгосрочную градостроительную политику, которая выражена в формировании генерального плана и именно таких схем, как схема развития, допустим, коммунальной инфраструктуры, которая рассчитана на 20-25 лет и которая каждый год закладывается в бюджетную, в тарифную политику, – рассказал Сергей Круглик. – В СССР во всех городах были генеральные планы. Дело в том, что любой генеральный план – это перспектива на 20-25 лет. Но это время уже истекло. А генеральный план как раз и учитывает развитие города. Вся новизна территориального планирования заключалась в том, что сейчас нужно было это все обновить с рыночной точки зрения. Стояла задача создать систему развития коммунальной инфраструктуры. Это значит, что перед тем как строить какой-либо объект или микрорайон, должна быть продумана его коммунальная составляющая – водо- и энергообеспечение и т.д. То есть вы должны знать, что вот этот конкретный водопровод должен прийти именно в эту часть города к такому-то объекту, чтобы еще перед началом его строительства было понимание, что воды хватит. А для этого власти нужно вести такую тарифную политику, которую можно четко объяснить потребителю. При таком подходе, при отлаженном механизме зонирования, снимается проблема «точечных застроек». И тогда не будет стоять высотка рядом с трех- и четырех­этажными зданиями. Сейчас уже понастроили и еще понастроят такого, что грустно потом будет всем. Цены на землю бешеные, на рынке спрос большой, и чем больше бизнесмен получит с квадратного метра земли, тем ему выгоднее. А генплан обеспечивает с законодательной точки зрения как дальнейшую нормальную деятельность градостроительства, так и вообще жизнеобеспечение всего города».

В 2001 году Правительство России утвердило федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 годы, в которой ставились цели: обеспечить доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 квадратных метра будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за 3 года; сократить к 2010 году время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 до 5-7 лет; увеличивать объемы ввода жилья не менее чем на 3-5% в год; обеспечить жильем за счет средств федерального бюджета 360 тыс. семей из отдельных категорий граждан.

В первые годы ее реализации темпы ввода росли незначительно (2001 год – 31,7 млн, 2002 год – 33,8 млн, 2003 год – 36,4 млн, 2004 год – 41 млн квадратных метров). При этом, по признанию специалистов, половину этого количества жилья составляли элитные дома и коттеджи.

Для повышения доступности жилья для всех слоев населения в 2005 году Правительством РФ был разработан приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Нацпроект появился по инициативе президента РФ Владимира Путина, который в своем выступлении 5 сентября 2005 года озвучил его основные цели: увеличение объема жилищного строительства к 2007 году по отношению к уровню 2004 года не менее чем на одну треть; выделение средств из бюджетов всех уровней на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство; завершение формирования нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг; разработка механизма субсидирования ипотечных кредитов и значительное увеличение уставного капитала Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию с предоставлением ему серьезных государственных гарантий; обеспечение полноценного функционирования накопительной ипотечной системы для решения жилищных проблем военно­служащих; значительное увеличение расходов федерального бюджета на поддержку молодых семей, помощь в решении жилищной проблемы молодых специалистов на селе; исполнение государственных обязательств по предоставлению жилья ветеранам войн и вооруженных конфликтов, чернобыльцам, инвалидам, другим категориям граждан.

Куратором проекта назначили срочно переведенного из администрации президента на должность вице-премьера Дмитрия Медведева.

Для поддержания темпов строительства в 2007 году был разработан проект «Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан на период до 2020 года». В соответствии с этой инициативой ежегодная сдача в эксплуатацию жилья должна была вырасти с 61,2 млн в 2007 году до 142 млн квадратных метров, а доля семей, которые смогли бы приобрести стандартное жилье на свои и заемные средства, должна увеличиться с 19 до 60%.

24 июля 2008 года приняли Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», образован Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Его задачей стало вовлечение в оборот при поддержке региональных властей прежде всего неиспользованных или используемых неэффективно федеральных земель. Эта земля и была отведена под строительство, на ней создавалась современная инженерная инфраструктура.

В нулевых главными точками роста стройкомплекса стала реализация ФЦП «Жилище», программы комплексного развития сельских территорий «Свой дом» и президентская программа «Государственные жилищные сертификаты» (ГЖС).Вид на Москва-Сити.

«Программа государственных жилищных сертификатов для военнослужащих была создана давно, – рассказал Сергей Круглик. – Работала дирекция по реализации программы ГЖС в структуре программы «Жилище». Ее задачей было определить цены одного квадратного метра в различных регионах, для чего привлекались специалисты Госстроя. Цена формировалась исходя из возможностей бюджета. То есть была низкой. Мы составили списки нуждающихся в обеспечении жильем вместе с Министерством обороны РФ. Издали сами сертификаты, определили уполномоченные банки, установили контроль за теми, кто получил ГЖС, исключая их получение дважды (такие случаи были, по суду тогда взыскивали либо стоимость квартиры, либо саму квартиру). Сложно было с нуля решать все поставленные задачи, разрабатывать с банками схемы финансирования, чтобы человек вообще на руки не получал денег, а сразу с сертификатом покупал готовые квартиры, которые строил Госстрой. Потом опыт реализации этой программы с сертификатами мы успешно ретранслировали на помощь пострадавшим от техногенных катастроф, ЧС, для расселения аварийных горняцких поселений в районе Воркуты, Инты и др.».

Вообще первое десятилетие нового века считается золотыми годами рынка жилой недвижимости. Рост темпов жилищного строительства с 1999-го по 2008 год оказался двукратным – с 32 до 64,1 млн квадратных метров.

«Зарплаты росли, многие компании после введения плоской шкалы НДФЛ начинали платить вбелую, – рассказал один из ведущих федеральных девелоперов Владимир Воронин. – Вместе с доходами населения рос спрос. Предложение опять не поспевало, поэтому, несмотря на рост строительства и продаж, цены росли еще быстрее. Этому способствовало и распространение ипотеки: в 2002 году Агентство ипотечного жилищного кредитования (в 2018 году переименовано в госкорпорацию ДОМ.РФ) начало впервые рефинансировать ипотечные кредиты банков, что наряду со снижением ставок до 15-18% стало драйвером развития как банковской, так и строительной отрасли. Тогда был рынок продавца: можно было строить все, что угодно, – все продавалось на ура. Доходность была сумасшедшей: на 100 рублей инвестиций получали 1000 рублей прибыли».

Среди застройщиков в первое десятилетие нового века появились и федеральные игроки, которые сумели выйти на рынок IPO. В 2007 году группы «ПИК», ЛСР и AFI Development успешно разместились на Лондонской бирже с оценкой, соответственно, 12,3 млрд, 6,8 млрд и 7,3 млрд долларов.

Растущие масштабы бизнеса дали старт и замыслу советского и российского архитектора Бориса Тхора на строительство в столице масштабного международного делового центра из более чем двух десятков небоскребов – Москва-Сити. Он же спроектировал первый на Пресненской набережной, на месте бывшей каменоломни (общая территория около 100 га), небоскреб «Башня 2000» и мост «Багратион».

Высотное строительство, в том числе с необычной архитектурой, стало возможным благодаря широкому применению монолитного железобетона, которое, с одной стороны, позволяло реализовывать любые архитектурные формы, с другой, сокращать расход стали на 7-20% и бетона до 12%.

При использовании монолитного железобетона применяется съемная и несъемная опалубка из стальных или алюминиевых профилей, которой можно придать нужную форму. В нее укладывается бетонная смесь. В результате образуются монолитные, бесшовные стены практически любой геометрической формы, что развязывает руки архитекторам.

Поскольку традиционный железобетон получается слишком холодным ввиду высокой теплопроводности и тонких стен, чтобы обойтись без дополнительного утепления, применяют пенобетон, полистиролбетон или керамзитобетон. В первом случае теплопроводность стены сокращается благодаря образованию в бетоне большого количества воздушных пор за счет пены, во втором – за счет добавления гранул полистирола или керамзита. Вся электрическая разводка прокладывается внутри опалубки перед заливкой, что добавляет строению пожаробезопасность. За счет использования современных материалов тонкие несущие стены (120-140 мм) компенсируются высокой прочностью и сейсмоустойчивостью здания.

К примеру, фасадное решение башни «Эволюция» было выполнено в виде холодногнутого остекления. Каждый из верхнего 51-го этажа самой башни повернут относительно предыдущего на 3 градуса, таким образом здание «закручено» более чем на 156 градусов. При этом центральное ядро и восемь колонн с 15-метровыми пролетами между осями остаются строго вертикальными всю высоту. Конструкторы создали самоподъемную систему опалубки, объединившую в себе функции ветрозащиты и рабочей платформы.

В состоящей из двух зданий башне «Федерация» (второе по высоте здание Европы – 374 м, первое – санкт-петербургский «Лахта-центр» – тоже в России, 462 м) фундаментом стала огромная бетонная плита, в которую закачали 14 тыс. кубометров бетона. Это позволило попасть высотке в Книгу рекордов Гиннесса.

Стены «Федерации» выложены из бетонного ядра толщиной у основания 1,4 м. Здания поддерживаются 25 периметральными колоннами от фундамента до верхнего этажа. Каждая колонна в основании составляет 2 м х 1,4 м. Через каждые 25-30 этажей в небоскребах сделаны выносные аутригерные этажи, выполненные из высокопрочных стальных конструкций и имеющие целью придания строениям дополнительной устойчивости.«Лахта Центр» в Санкт-Петербурге.

Специально для «Федерации» разработали инновационную систему остекления, которая на тот момент не использовалась ни в одном небоскребе мира. Ее суть состояла в том, что поверхность стекла отражала солнечное излучение, при этом сохраняя оптимальную температуру в здании. По плотности стекло было приближено к параметрам теплостойкости кирпичной стены.

Уникальными стали и лифтовые системы twin: эта технология позволяет использовать две кабины скоростных лифтов в одной шахте. Кабины двигаются независимо друг от друга и имеют разные скорости: нижняя – 6 м/с, верхняя – 8 м/с, что позволяет увеличить их пропускную способность в 1,7 раза.

В стилобате «Федерации» были установлены одни из самых необычных лифтов в мире. Это уникальные наклонные лифты со стеклянными стенками, передвигающиеся под углом в 10 градусов.

«Башня «Федерация» — проект, который много новшеств принес в сферу строительства в России. Здесь впервые применено огромное количество технологий, которые пришли к нам в страну за последние годы. О башне не знает, наверное, только тот, кто и о Москве не слышал. Не замечать проект, олицетворяющий прорыв в строительных технологиях, непрофессионально, – считает Николай Кошман. – Москва-Сити начали строить две китайские компании – ВИСК и Yuanda. Они научили нас бетонировать, ограждаться, подниматься. И сегодня наши спокойно льют бетон и делают все остальное. Кое-чему научили нас турки. Вот так и надо действовать. Петр Первый не стеснялся учиться, и нам негоже, если отстали».

Башня «Меркурий» стала одним из самых экологичных высотных зданий в Европе. Архитекторы Михаил Посохин, Геннадий Сирота и Фрэнк Уильямс представили проект с расчетом на естественное освещение 75% офисов за счет его удачного расположения к солнцу. В здании создана система забора дождевой воды для последующего использования, а около 10% материалов, использованных при строительстве, были произведены в радиусе 300 км от стройплощадки. Для большей надежности в здании были предусмотрены два независимых железобетонных каркаса, что сделало «Меркурий» устойчивым к землетрясениям силой до 6 баллов.

При участии голландского архитектора Эрика ван Эгераата дизайн интерьеров торговых площадей, главного входного вестибюля и всех общественных пространств на уровне офисов и апартаментов разработан с использованием таких эксклюзивных материалов, как травертин, нержавеющая сталь с зеркальной полировкой, оникс (для облицовки стен и потолков с задней подсветкой).

Фундамент небоскреба «Империя» (65 этажей, 5 из которых подземные) покоится на свайном поле. При этом здание со временем изменяет свое положение, давая усадку и отклоняясь на 5% от вертикали под ветровой нагрузкой. Процессы эти отслеживаются с помощью датчиков, установленных на конструкциях небоскреба. Информация с них идет в диспетчерскую, расположенную на минус втором подвальном этаже.

Своего пика строительство Москва-Сити достигло к 2008 году, когда были сданы обе башни «Федерации», южный блок МФК «Город Столиц» и два подъезда «Северной башни». Экономический кризис 2008-2009 годов притормозил процесс, но в дальнейшие годы строительство продолжилось. Сегодня в планах ММДЦ расширение строительства еще на 100 га.

Кризис в нулевых выявил множество болевых точек в стройкомплексе. Выяснилось, что с ростом спроса на жилье необходимо развивать промышленность стройматериалов, срочно формировать новую материально-техническую базу. В 90-е годы на нее тратилось в год около 3,5% от общего объема капитальных вложений по экономике в целом, при этом изношенность предприятий требовала 14-16%. К тому же в те годы произошел резкий отток квалифицированных кадров в другие отрасли промышленности, который пришлось восполнять гастарбайтерами.

«При оживлении спроса и предложения в строительстве в 2002-2007 годы недостаток работников пополнился в первую очередь неквалифицированными кадрами, а большую часть рабочих составляли мигранты из ближнего зарубежья, – считает Галина Токунова, декан факультета экономики и управления Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета. – В разные годы численность последних менялась, достигая 40-50% от общей численности занятых в строительстве, при этом из них неквалифицированные кадры в их структуре составляли около 50%. Наибольший дефицит квалифицированных работников наблюдался среди следующих строительных специальностей: каменщиков, бетонщиков, монтажников инженерных сетей, инженеров ПТО и сметно-договорных отделов, проектировщиков, конструкторов.Башня «Эволюция» и площадь с гигантскими часами в Москва-Сити.

Кроме того, наблюдался серьезный недостаток на стройке линейных менеджеров, в первую очередь квалифицированных прорабов. Все это в конечном итоге не могло не сказаться на качестве строительной продукции и выполняемых работ, а кризис 2008 года усилил данные проблемы».

Мировой финансовый кризис 2008 года внес значительные коррективы в планы застройщиков и побудил правительство всерьез заняться подготовкой профессио­нальных кадров в стройкомплексе.