О НОВЫЙ, ДИВНЫЙ МИР

Отечественный стройкомплекс постсоветских лет, согласно теории пассионарности, прошел свою инерционную фазу, гомеостаз и надлом. На наших глазах он обретает пассионарный толчок для того, чтобы перейти в акматическую фазу. Все факторы для осязаемого подъема у него есть.

По мнению президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, в течение 1991-2008 годов во многом удалось преодолеть наследие советского периода и сформировать основные институты рынка жилья. Были сняты основные ограничения на частную собственность в жилищной сфере, доля частного жилищного фонда превышала 80%. Функционировала базовая инфраструктура рынка жилья, ипотечное кредитование. Рынок обеспечивал возможность россиянам покупать, продавать, передавать по наследству и сдавать в аренду жилье с достаточной степенью защиты. Жилищно-коммунальный сектор, несмотря на все усилия по реформированию, все еще оставался в основном прерогативой муниципальных и государственных предприятий. Он не стал инвестиционно привлекательным для частного бизнеса, хотя обладал огромным потенциалом, обусловленным гарантированным спросом населения на услуги по содержанию жилищного фонда и по предоставлению коммунальных услуг.

Плохо поддавалась реформированию и система градорегулирования и землепользования. Рынок жилищного строительства по-прежнему сильно зависел от административных органов. Там крайне слаба конкуренция, высоки административные барьеры и риски. Он не прозрачен для инвестирования и кредитования.

Для контроля за деятельностью предприятий, работающих в сфере строительства, в 2010 году в России создан институт саморегулируемых организаций для компаний и ИП, работающих в строительной отрасли, – Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) и Национальное объединение проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ). Основная цель создания саморегулируемых организаций (СРО) провозглашалась как необходимость ограничить влияние государственного аппарата на деятельность строительных коммерческих компаний и делегировать контрольно-надзорные полномочия на СРО. Данные некоммерческие структуры начали выдачу допусков на определенные виды строительных работ с целью повышения качества их выполнения.Жилой комплекс от застройщика «ВКБ-Новостройки».

«Это позволит отсеять недобросовестных подрядчиков, которые не имеют достаточных ресурсов для участия в торгах и выполнения заказов, и объединить специалистов: проектировщиков, строителей, изыскателей и т.д., – утверждал накануне введения института саморегулирования в строительстве в интервью Отраслевому журналу «Вестник» Юрий Андриади, занимавший в то время пост заместителя губернатора Ростовской области. – Вот цифра: на территории Ростовской области зарегистрировано около 2 тыс. строительных организаций. В одном случае это мощная фирма, в другом — три-пять человек. Серьезный бизнес должен объединяться и нести солидарную ответственность. Те, кто конкуренции не выдержит, пусть занимаются оказанием более простых услуг. В итоге каждый займет свою нишу. Уверен, что проблем в отрасли станет меньше, а конечный результат улучшится».

По мнению доктора экономических наук из Санкт-Петербургского строительного университета Галины Токуновой, реализующееся в нашей стране саморегулирование профессиональной и предпринимательской деятельности – эффективный механизм регулирования профессионального рынка. Данный механизм позаимствован из зарубежной практики. СРО возникают в различных областях предпринимательской и профессиональной деятельности, вытесняя государство из тех сфер регулирования, где его присутствие представляется излишним и неоправданным. Таким образом государство делегирует часть контрольных и регуляторных функций участникам деятельности в различных отраслях экономики. Саморегулирование должно привести к снижению роли чиновников и формированию гражданско-правовых институтов, направленных на закрепление добросовестной практики ведения бизнеса.

Отечественные СРО активно включились в непростую задачу импортозамещения стройматериалов и технологий. Весной 2022 года НОСТРОЙ совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстроем России) создал Каталог российских аналогов строительной продукции в помощь госзаказчикам, застройщикам и компаниям, ведущим коммерческое строительство. «Электронный каталог – живой инструмент, информационный ресурс для всех участников инвестиционно-строительного цикла. Мы каждый день получаем заявки, которые проходят двухуровневую систему отбора. В качестве экспертов к работе привлечены представители профсообщества, в том числе от производителей стройматериалов», – рассказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Каталог сгенерировал более 1000 позиций по 100 иностранным производителям, по большей части из которых быстро подобрали соответствующие аналоги.Жилой район в Ростове-на-Дону.

При Минстрое РФ была создана межведомственная рабочая группа, которая готовит рекомендации, подтверждающие соответствие характеристик отечественных и ввозимых из дружественных стран стройматериалов и технологий иностранным аналогам, для их включения в Каталог импортозамещения. В группу вошли представители НОСТРОЙ, НОПРИЗ, Министерства промышленности и торговли Российской Федерации (Минпромторг РФ), Федерального центра нормирования, стандартизации и технической оценки (ФАУ «ФЦС»), представители научного сообщества, эксперты профессиональных объединений, строительных компаний и производителей стройпродукции. На основании ее рекомендаций участники строительства могут принять решение о замене импортной продукции без проведения дополнительной экспертизы и внесения изменений в действующие государственные контракты. «Приоритет для новой рабочей группы – обеспечение безопасности и надлежащего уровня качества заменяемой продукции. Для этого мы привлекли широкий круг экспертов из строительной и смежных отраслей. Теперь нам предстоит интенсивная совместная работа по превращению каталога в эффективный механизм импортозамещения», – считает председатель межведомственной рабочей группы, заместитель главы Минстроя РФ Сергей Музыченко.

Усилиями руководства Минстроя РФ в отечественном стройкомплексе постепенно наводится порядок. Порой методами, далекими от парламентаризма. Как, к примеру, знаменитая «Ночь длинных ковшей» в Москве с 9 на 10 февраля 2016 года, когда были снесены 97 объектов коммерческой недвижимости, признанных властями самостроем. Или попытки наведения порядка кубанскими властями по сносу самостроя на Черноморском побережье Кавказа, ликвидация ряда стихийных рынков и объектов мелкой торговли в Ростове-на-Дону.

«Сегодня надо двигаться в направлении, которое делает все производственные процессы более дешевыми, более быстрыми, технологичными. Процессы управления стройкой, административные процедуры. Но пока нет стандартов по техническому регулированию, цифровым моделям, BIM-технологиям. Это системная проблема. В наших условиях выживают структуры, у которых есть и деньги, и власть. Но стройкомплекс отличается тем, что здесь децентрализованное управление. Строительных компаний по стране порядка 100 тысяч, не считая мелких фирм и ИП», – считает последний глава Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации (Росстрой РФ) Владимир Бланк.

Усилиями Минстроя РФ была начата достройка 130 многоквартирных домов в 14 регионах России, замороженных из-за банкротства одного из крупнейших застройщиков страны группы компаний «СУ-155» (оборот в 2013 году – 114,2 млрд рублей), у которой возникли проблемы с ликвидностью. «СУ-155» должна была достроить квартиры для 30 тыс. дольщиков. Завершать проекты поручили государственному банку «Российский капитал» (ныне банк «ДОМ.РФ»).Микрорайон Перспективный в г. Ставрополе.

В 2017 году экс-глава Минстроя РФ Михаил Мень отмечал, что средства на достройку всех долгостроев банкрота уже найдены (порядка 57 млрд рублей).

Во избежание повторения подобных ситуаций с 1 июля 2019 года все застройщики были переведены на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов в уполномоченных банках. Деньги граждан, купивших квартиры, теперь поступают на счета эскроу. Ни покупатель, ни продавец доступа к ним не имеют. Исключение сделано только для тех, у кого строительная готовность объекта превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади дома.

При проектном финансировании деньги дольщиков заменены банковскими кредитами. Ставка по такому кредиту для застройщиков зависит от количества денег на счетах эскроу: чем их больше, тем ниже ставка. В случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо возврат денег дольщикам. При банкротстве банка, где лежат деньги, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат дольщику до 10 млн рублей.

По программе «Льготная ипотека» в 2022 году тарифная ставка даже в условиях всех возможных западных санкций была понижена до 7% с первоначальным взносом 15% от всей суммы. Максимальная сумма кредита для обеих столиц, Подмосковья и Ленинградской области – 12 млн рублей, для других регионов – до 6 млн рублей. Эти средства можно было потратить на участок под строительство дома или собственно строительство, приобретение квартиры в строящемся доме от застройщика.Левенцовский микрорайон в Ростове-на-Дону.

Для сотрудников IT-компаний по нацпроекту «Цифровая экономика» с мая 2022 года ставка по льготной ипотеке составляет 5% с максимальной суммой кредита в столичных регионах до 30 млн, в других – до 15 млн рублей. Как показал опыт, воспользовавшиеся льготной ипотекой IT-специалисты приобретали жилье со средней стоимостью 10,6 млн рублей средней площадью 65 квадратных метров.

По программе «Стимул» федерального наццпроекта «Жилье», предполагающей субсидирование строительства социальной и коммунальной инфраструктуры в новых жилых районах, только в 2022 году из федерального бюджета профинансировано строительство 244 объектов инфраструктуры в 54 регионах. По этой программе введено 8,9 млн квадратных метров жилья.

Как отмечают эксперты, «Стимул» является существенной помощью застройщикам, занимающимся комплексным развитием территорий (КРТ). Закон о КРТ был принят в 2020 году и предусматривал не хаотичную застройку освободившихся городских «пятен», а масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее 100 тыс. квадратных метров, в которые должны входить несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном, а также необходимая социальная (школы, поликлиники, детсады) и инженерная инфраструктура.

Как правило, КРТ – это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка. При этом муниципальные власти не являются инвесторами и не несут рисков, а просто принимают готовое жилье на баланс.Открытие нового жилого квартала в станице Романовской.

Сегодня рассматривается применение КРТ в отношении 766 территорий общей площадью свыше 28 тыс. га с градостроительным потенциалом 173 млн квадратных метров и жилой площадью почти 136 млн квадратных метров. Наиболее активно механизм КРТ внедряется в Московской и Кировской областях, Красноярском крае, Республике Марий Эл и городе Москве.

Приняты федеральным правительством и беспрецедентные меры поддержки дорожного строительства.

«Принята пятилетняя дорожная программа, – рассказал вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин. – Мы никогда в новейшей истории пятилетних программ не утверждали. Здесь цифры просто радуют глаз: построено более 4 тыс. километров федеральных дорог, более 3 тыс. километров доведено до четырех полос вместо имевшихся ранее двух. Мы все транснациональные коридоры делаем и с регионами увязываем улично-дорожную сеть в так называемую опорную сеть и региональные дороги. Можно уверенно сказать: уже 75,5% дорожной сети соответствует нормативным требованиям в крупнейших агломерациях, план до конца 2022 года – 79%. А за 2023-2024 годы должны дойти до 85%. Эта национальная цель прописана в указе президента… Благодаря решениям по опережающему строительству плюс дополнительных 100 млрд рублей дают нам возможность развернуться и уверенно выполнить планы… Мы начали заниматься Федеральной адресной инвестиционной программой: проанализировали все, что строится в стране, сделали полный анализ по всем заказчикам, видим все объекты. Думаю, что в ближайшее время утвердим пятилетнюю программу не только по дорогам, но и на все виды капитального строительства».

Инвестиции, наконец, идут не только в транспортную инфраструктуру, но и в жилищно-коммунальную сферу, давно нуждавшуюся в коренной модернизации.Благоустройство новых жилых домов в Пензенской области.

«2021 год стал для стройкомплекса России годом переформатирования процессов, запуска новых механизмов и формирования задела для дальнейшей работы. Важнейшим инструментом, который позволяет создавать и модернизировать в субъектах Федерации необходимую инфраструктуру и развивать территории, является федеральный проект «Инфраструктурное меню». С 2022-го по 2025 год на его реализацию в бюджете России предусмотрено более 2 трлн рублей – такого объема средств инфраструктура регионов не получала никогда», – считает глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин.

По новому проекту регионы будут получать на модернизацию инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБК), общий объем которых до 2025 года должен составить порядка 1 трлн рублей (в 2021 году 81 регион получил гарантии на выделение ИБК в размере 500 млрд рублей) по ставке не более 3% годовых со сроком погашения до 15 лет и двухлетним беспроцентным периодом кредитования. По «Инфраструктурному меню» предполагается ввести в эксплуатацию свыше 130 млн квадратных метров жилья, создать 520 тыс. рабочих мест, привлечь 10 трлн рублей внебюджетных средств. При этом отчисления в консолидированный бюджет должны составить 2 трлн рублей.

До конца 2023 года средства ИБК пойдут на строительство в том числе 352 объектов инженерной и 96 объектов социальной инфраструктуры, 128 объектов дорожного строительства и 50 объектов транспортной инфраструктуры.

Таким образом, проект «Инфраструктурного меню» во многом будет решать и задачи комплексного развития территорий.Один из домов в Калининграде, достроенный для дольщиков СУ-155.

Господдержка жилищному строительству в бесконечную эпоху «санкциономики» сегодня как нельзя кстати. Ввод жилья по национальному проекту «Жилье и городская среда» растет поступательно: в 2019 году он составил 82 млн квадратных метров, в 2020 году – 82,2 млн, в 2021 году был побит постсоветский рекорд ввода жилья – 92,6 млн квадратных метров, но в 2022-м перекрыт и этот показатель. Причем более половины данного объема – индивидуальное жилищное строительство.

В октябре 2022 года председатель Правительства РФ Михаил Мишустин утвердил Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства на период до 2030 года с прогнозом до 2035-го (далее – Стратегия). Ее основными направлениями стали: развитие ключевых сегментов строительства (жилищного, инфраструктурного (транспортного), промышленного строительства, строительства объектов сельского хозяйства и социальной инфраструктуры); функционирование строительной отрасли в рамках Евразийского экономического союза; расселение аварийного жилищного фонда и предоставление жилья отдельным категориям граждан; система требований к строительству объектов капитального строительства; внедрение инноваций; совершенствование ценообразования в строительстве; инновационное развитие института строительной экспертизы; функционирование рынка строительных услуг; развитие системы профессионального образования в строительстве и системы квалификаций; цифровизация строительной отрасли; архитектурно-строительное проектирование и инженерные изыскания; внедрение технологий «Умный город».

Стратегическими целями являются: обеспечение доступности приобретения, строительства или аренды жилья не менее чем двум третям (67%) граждан страны; ввод более 1 млрд квадратных метров жилья (до 2030 года), в том числе многоквартирных домов не менее 550 млн квадратных метров, индивидуальных жилых домов не менее 450 млн квадратных метров; формирование основы для дальнейшего развития жилищного строительства.

Достигнуть этих показателей можно будет при ежегодном вводе в эксплуатацию порядка 150 млн квадратных метров жилья. «Для решения амбициозной задачи, поставленной главой государства, – впервые за всю историю России кардинально решить жилищный вопрос, – необходимо поддерживать ритмичную работу стройкомплекса и ЖКХ. Это позволит обеспечить население доступным и качественным жильем, будет способствовать росту спроса на продукцию промышленных предприятий смежных отраслей, импортозамещению и в целом окажет существенное влияние на экономику регионов, занятость и доходы миллионов граждан», – резюмировал помощник президента России, секретарь Государственного Совета Игорь Левитин.Новые жилые дома в Пензенской области.

«Если мы сравниваем стройку с локомотивом, то можно сказать, что «наш паровоз» разогнался и уверенно движется к перспективной цели – вводу к 2030 году 1 млрд квадратных метров жилья. Кроме самих домов, это еще 500-600 млн квадратных метров инфраструктурной недвижимости, которая сопровождает жилищное строительство. Это также объекты медицины, образования, торговли, культуры, парки, скверы и дворы, то есть огромная комплексная программа, включающая обширный блок объектов всей социальной инфраструктуры», – уверен Ирек Файзуллин.

«Стратегия необходима для сохранения набранных темпов строительства, а также для адаптации отрасли к новым реалиям, – считает глава Республики Татарстан, председатель Комиссии Государственного Совета России по строительству, ЖКХ и городской среде Рустам Минниханов. – Для улучшения жилищных условий не менее 5 млн семей и ввода не менее 120 млн квадратных метров жилья в год, как предусмотрено нацпроектом, требуется в 1,5 раза нарастить потенциал территорий. Это невозможно без внедрения инновационных технологий строительства, устранения административных барьеров, которые отражаются на продолжительности строительно-инвестиционного цикла».

Поддержать темпы строительства может и нашумевшая программа реновации жилья со сносом устаревших пятиэтажек хрущевской эпохи и улучшения жилищных условий сразу у 1,5 млн жителей столицы. Программа рассчитана на 15 лет с перспективой ретрансляции московского опыта по всей стране, где уже давно отжили свой век тысячи хрущевок.

По данным Росстата, на начало 2022 года общая площадь жилищного фонда в России составила 4,04 млрд квадратных метров, из которых площадь жилых помещений в МКД – 2,5 млрд. В среднем на жителя нашей страны сегодня приходится 27,8 квадратных метра. То есть в ближайшие 7 лет предстоит нарастить жилой фонд страны сразу на четверть.

Можно ли при этом говорить о новом «большом скачке» в жилищном строительстве теперь уже российского образца?

Советская жилищная программа стартовала на фоне экономической стагнации, неудачных реформ, политической нестабильности и падения цен на главный наполнитель бюджета – углеводороды.Каталог российских аналогов строительной продукции в помощь госзаказчикам, застройщикам и компаниям, ведущим коммерческое строительство, был разработан в 2022 году.

Сегодня политическая ситуация оставляет желать много лучшего, но изменилась сама структура экономики. Локомотивом роста стройкомплекса является уже не государственное строительство, а ИЖС, доля которого по сравнению с советскими временами выросла с 12% до 63%. Изменились технологии, компетенции, строительная техника. Да и государство не собирается оставаться в стороне.

Реализация Стратегии будет осуществляться за счет средств всех уровней бюджетной системы Российской Федерации, за счет финансовых инструментов «Инфраструктурного меню», а также средств внебюджетных источников (тариф, плату за технологическое присоединение), в том числе с использованием механизма государственно-частного партнерства (ГЧП). Базовый сценарий подразумевает развитие строительства с общим оборотом 150 трлн рублей до 2030 года.

К обозначенному сроку стройкомплекс России должен приобрести обновленный, если не новый облик. Развитие отрасли должно вести к росту компетенций как в самой строительной отрасли, так и в смежных отраслях экономики. В русле кастомизации продолжится совершенствование нормативно-правового и нормативно-технического регулирования с учетом территориальной специфики и высокой степени диверсификации социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, сохраняя при этом единство базовых принципов.

Стройкомплекс должен перейти на технологии информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объекта капитального строительства, технологически соединяя административные, управленческие и строительные процессы. Переход на «бесшовное» регулирование всех градостроительных процессов, критерием которых является их связанность и алгоритмизация, позволяющие переводить все без исключения административные процедуры и технологические процессы в электронный вид.

Как и в период предыдущих «больших скачков» от отрасли потребуется масштабное использование типовых проектных решений на базе технологий информационного моделирования.

Отечественный стройкомплекс инерционен и достаточно консервативен. Но если этот локомотив как следует разогнать, он вполне в состоянии стать настоящим драйвером экономики страны. Ведь недаром сегодня каждый десятый рубль (14,4 трлн рублей) в государственный бюджет поступает от предприятий и организаций, в которых трудятся 11,1 млн россиян (15% от общего числа работающих в стране). Курица, несущая такие золотые яйца, для России ничуть не менее важна, чем топливно-энергетический комплекс или ядерная триада. А стало быть, российского строителя ждет, может, и небезоблачное, но непременно светлое будущее.