СЕРГЕЙ КРУГЛИК: «У КАЖДОГО СТРОИТЕЛЯ ЕСТЬ СВОЙ ЛЮБИМЫЙ ОБЪЕКТ, КОТОРЫЙ ОСТАЕТСЯ С НИМ НА ВСЮ ЖИЗНЬ»

Выпускник Иркутского политехнического института по специальности «горный инженер-гидрогеолог» Сергей Круглик возглавлял Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) с 15 июля 2005 года по 22 октября 2007 года. Но в отечественной системе стройкомплекса и жилищно-коммунального хозяйства на различных руководящих должностях он проработал порядка двух десятков лет. На своей работе ему приходилось распутывать сложнейшие клубки в сфере земельных отношений, обманутых дольщиков, ипотечного кредитования, государственных жилищных сертификатов для военнослужащих, модернизации ЖКХ и др.

– Вы по профессии горный инженер-гидрогеолог. По идее, вам не чужды должны быть вопросы ЖКХ, водного хозяйства и инженерной геологии. Это помогало вам в работе в Росстрое?

– В вузе мы изучали не только геологию, но и проблемы инженерных изысканий. Нас готовили в двух специализациях: вода во всех ее проявлениях и инженерные изыскания для строительной сферы. Это вопросы, связанные с грунтоведением, фундаментами, основаниями и другие.

Безусловно, этот опыт и знания лежали в основе профессии, которую я знаю и прошел по всем карьерным ступеням. Я более 12 лет работал по основной специальности и в Красноярском крае, и в Латвии.

Но после развала СССР развалились и бюджетные отрасли в бывших союзных республиках. В той же Латвии. Геология и инженерная геология при строительстве метро в Риге и расширении водозабора в Даугавпилсе оказалась не нужна. Вместе с этим ушли и материальные блага, возможность получить квартиру и прочее. По специальности можно было обеспечить служебным жильем себя только в ЖКХ. Пришлось все бросить, забыть про два высших образования и начать постигать, что же такое жилищно-коммунальное хозяйство. Но для этого сначала необходимо было получить допуск на работу с напряжением более 1000 В, на работу с сосудами повышенного давления. Когда это все познаешь, сам становишься и сантехником, и электриком, и прочее. Тем более у меня уже было высшее образование, окончил курсы переподготовки на экономических курсах в Алма-Ате, в казахском политехе, где готовили «красных директоров». Там приобрел вторую профессию экономиста. Так от дворника я прошел школу начальника домоуправления, старшего мастера, руководителя аварийно-диспетчерской службы Ленинского района Риги. Все это уложилось в 5 лет.

– Получается, вы переквалифицировались в управдомы. Как это происходило в Риге?

– Так получилось. В Риге всегда было много проблем с домами, которые строились еще при президенте Ульманисе в 20-30-е годы прошлого века. Я брал газету «Труд» и читал, как наши советские экономисты предлагали рационализировать всю систему управления в ЖКХ. Мыслили они абсолютно рыночно – можно было брать и внедрять у себя. В Риге вообще существовали сложности из-за принятия закона о реституции. Появились новые собственники – надо было готовить здания для передачи хозяевам. Вычистить подвалы, где десятилетиями скапливались тонны мусора. В Риге еще эксплуатировались водопроводы со свинцовыми трубами. С другой стороны, у меня были маленькие дети, и я понимал, что в ориентированной на Запад Латвии у них будущего нет. В то время, когда многие уезжали из России в Европу, я отправился в обратном направлении. Зато, переехав в Россию, в Великий Новгород, я уже искал себе работу в сфере ЖКХ, можно сказать, по телефонной книге. Пришел в управление ЖКХ города и предложил свои услуги. Его начальник спросил у меня: «Знаешь, что такое кондоминиум? Не знаешь? Ну вот пойдешь их создавать». За несколько месяцев я подготовил все необходимые документы, и мы начали работать. А через полгода меня пригласили на совещание к мэру, после чего сначала предложили стать председателем городского комитета по ЖКХ, а затем и заместителем мэра Великого Новгорода. Через три года я уже был в Москве.

– Такая стремительная карьера не строится просто так. Вероятно, вы себя показали эффективным специалистом на своих должностях?

– Тот рижский опыт работы в организации хозяйства очень пригодился. И Рига, и тем более Новгород — города с тысячелетней историей. Здесь в мое ведение добавились еще и строительство, и связь. За 3,5 года я приобрел интересный опыт, которому не учат ни в одном вузе. Самое сложное здесь – люди. Человеческие боязнь и нежелание что-то менять. Нужно было из одного монолитного узла, который представляла собой система управления, вычленить десятки различных направлений. Снизив затраты и сделав работу эффективной. К тому же в Великом Новгороде, где работало большое количество высокоточных производств, инновационного оборудования, предприятий ОПК, был и высокий уровень подготовки квалифицированных специалистов. Мы во многих аспектах оказались первыми в России – сумели наладить регистрацию прав на недвижимое имущество, первыми провели земельные аукционы, эксперимент по налогообложению недвижимости (вместе с тогдашним главой Госналогслужбы Александром Починком), реализацию жилищного проекта Международного банка реконструкции и развития. Все это получилось потому, что мэром города был Александр Корсунов, прекрасный специалист, человек на своем месте.

– В те годы Великий Новгород вообще считался новатором во многих сферах. На нем федеральные власти обкатывали различные новшества.

– В Новгороде мы организовали настоящую школу в сфере ЖКХ. К нам приезжали учиться ежегодно представители до 90 российских городов. И в 1998 году меня пригласили на работу в Москву. Выбор был непростой – правительственная чехарда, часто менялись не только министры, но и премьер-министры. Я пришел туда в июне, а в августе грянул дефолт. Менялись должности, задачи. Пришлось поработать и в Министерстве по делам национальностей, промышленности, энергетики, в Комитете по делам Севера и в других ведомствах.

– С чем чаще всего сталкивались в этих ответственных креслах?

– Тяжело было с региональной ментальностью, отсутствием профессионализма у многих региональных мэров в части управления недвижимостью, системой ЖКХ. К примеру, некоторые видели деньги, и у них загорались глаза. Порой путали свои деньги и государственные. В Усть-Куте никак не могли понять, откуда у них такие колоссальные теплопотери, хотя протяженность теплотрасс составляла 20 км. При их суровых зимах подобные потери без модернизации системы теплоснабжения были неизбежны. На Сахалине обнаружился закопанный в землю японский паровоз 40-х годов, котел которого работал с КПД в 15%. В начале нулевых годов были крайне суровые зимы, за одну ночь практически замерзло полстраны. В Читинской области 13 городов при температуре минус 40-42 градуса за ночь лишились тепла. Бездумно приватизировали котельные даже без крыши, новые владельцы которых ничего не модернизировали, а только ждали, когда им начнут платить за поставляемое тепло.

Приходилось ездить от Карелии до Сахалина и наводить порядок чуть ли не с ОМОНом. Вот так мы перестраивались.

– Как получилось разобраться со всеми этими проблемами? С «черной дырой» ЖКХ?

– Это была не просто «черная дыра». Хорошая кормушка для чиновников. Когда надо было срочно принимать меры по разморозке городов, выяснялось, что все руководство муниципального образования оказывалось в отпусках. То ключ не могли найти от котельной, чтобы запустить аварийный дизель-генератор, то еще что-то. Все зависело от того, как люди к этому относятся. Пришлось возбуждать уголовные дела, но посадками проблемы не решишь. Задумались, как выходить из положения. Для активизации этого процесса разработали подпрограмму «Модернизация жилищно-коммунального хозяйства» программы «Жилище», главным условием которой было софинансирование со стороны субъектов Федерации. Мы заставляли их вкладывать деньги в отрасль, что постепенно снимало напряженность в сфере ЖКХ. В эти же годы серьезным шагом стало создание Фонда реформирования ЖКХ, в который по указу президента РФ из федерального бюджета направили 180 млрд рублей единовременно. Этому предшествовала программа расселения из ветхого и аварийного жилья, которая родилась после поездки президента в Кемерово и ознакомления с жизнью и бытом шахтерских поселений. Первые 50 млн рублей были выделены в 2005 году, что стало началом большого процесса модернизации жилищно-коммунального сектора и ликвидации аварийного фонда. Вся программа «Жилище» стала методической системой, по которой шла модернизация ЖКХ России. Для ее реализации создали Фонд содействия жилищному строительству, задачей которого стало при поддержке регионов вовлечение в оборот прежде всего федеральных земель. Эта неиспользованная земля и была отведена под строительство.

Необходимы были изменения и в федеральном законодательстве. В 2003-2004 годах создали рабочую группу, куда входили зампредседателя Госдумы РФ Георгий Боос, руководитель рабочей группы, помощник президента РФ Игорь Шувалов, директор Фонда стратегических разработок Эльвира Набиулина, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева и я. Из ее деятельности родились Градостроительный и Жилищный кодексы, были внесены поправки в 28 федеральных законов, ключевых для строительства и ЖКХ. Все вопросы, связанные с эксплуатацией жилья и жилищной политикой, нашли здесь отражение – что делать, как и в какой последовательности. В Градостроительном кодексе были отражены вопросы планирования на муниципальном, региональном и федеральном уровнях – как и в каких случаях взаимодействовать на всех властных уровнях.

– Как решали проблему земельных отношений?

– В 2004 году мы решили, что с 1 октября 2005 года земли строительного назначения будут реализовываться через аукционную систему. В разных субъектах этот процесс шел по-разному: в тех регионах и городах, где процедура уже отработана, как, например, в Калининградской области, где все участки земли шли через аукционную систему, ситуация складывалась хорошо. Но в большинстве субъектов процесс реализации земли посредством аукциона проходил крайне сложно. Следовало предварительно выработать правила землепользования и застройки, провести ряд градостроительных работ. Так, в каждой части города определялись зоны, где можно заниматься промышленным строительством или возводить офисные или жилые здания. И только после этого можно эту землю продавать. Лучше, если при этом будут градостроительные ограничения – по этажности и т.д. Тогда становилось ясно, для каких целей эта земля покупается.

Предстояло вести долгосрочную градостроительную политику, которая выражена в формировании генерального плана и именно таких схем, как схема развития, допустим, коммунальной инфраструктуры, которая рассчитана на 20-25 лет и которая каждый год закладывается в бюджетную, в тарифную политику. В СССР во всех городах были генеральные планы. Дело в том, что любой генеральный план – это перспектива на 20-25 лет. Но это время уже истекло. А генеральный план как раз и учитывает развитие города. Вся новизна территориального планирования заключалась в том, что сейчас нужно было это все обновить с рыночной точки зрения. Стояла задача создать систему развития коммунальной инфраструктуры. Это значит, что перед тем как строить какой-либо объект или микрорайон, должна быть продумана его коммунальная составляющая – водо- и энергообеспечение и т.д. То есть вы должны знать, что вот этот конкретный водопровод должен прийти именно в эту часть города к такому-то объекту, чтобы еще перед началом его строительства было понимание, что воды хватит. А для этого власти нужно вести такую тарифную политику, которую можно четко объяснить потребителю.

При таком подходе, при отлаженном механизме зонирования, снимается проблема «точечных застроек». И тогда не будет стоять высотка рядом с трех- и четырех­этажными зданиями. Сейчас уже понастроили и еще понастроят такого, что грустно потом будет всем. Цены на землю бешеные, на рынке спрос большой, и чем больше бизнесмен получит с квадратного метра земли, тем ему выгоднее. А генплан обеспечивает с законодательной точки зрения как дальнейшую нормальную деятельность градостроительства, так и вообще жизнеобеспечение всего города.

– Но ведь сначала необходимо было пройти этап приватизации жилья, чтобы люди поняли, что это уже их собственность?

– В Жилищном кодексе было обозначено запрещение бесплатной приватизации. Ибо, когда этот процесс бесконечен, размывается социальный наем. Но приватизация имеет и другую сторону – недвижимость дробится на всех членов семьи, даже детей, которые не могут ею распоряжаться. Они вырастают, продают свои доли и создают почву для конфликтов уже внутри семьи. Отсюда такой всплеск деятельности «черных риелторов». Надо строить муниципальное жилье для людей, которые не в состоянии нести такие расходы. Есть больные, многодетные, инвалиды. Распределять его так, как это грамотно делалось в СССР, в зависимости от доходов человека. 30 декабря 2004 года Совет Федерации утвердил весь комплекс законов, а затем на протяжении 3-4 лет мы делали подзаконные акты, которые создавали механизмы действия обоих кодексов.

– Это было время реформирования Госстроя?

– В 2004 году в ходе реформы государственного управления был ликвидирован Госстрой. Нас было 11 заместителей, из них я остался один на все направления. 17 июля 2005 года меня назначили директором Департамента строительства и ЖКХ Министерства промышленности и энергетики РФ. В то время сразу в пяти регионах обострилась проблема жилья для военнослужащих. В Калининграде военные жили на кораблях – некуда было их вселить. То же самое было в Брянской области, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Выделили 15 млрд рублей на решение этой проблемы. Мы по заказу Минобороны РФ в этих регионах строили дома для военных. В Санкт-Петербурге на Пулковских высотах в этих домах отрабатывались новые технологии строительства. Строили только наши специалисты, ни одного иностранца не было. В Санкт-Петербурге на одной стройплощадке работало одновременно 20 кранов пяти-шести компаний. Город подводил всю инженерную инфраструктуру. Через полтора года вся работа была закончена.

– На тот момент в России ведь не было самого института девелоп­мента?

– В середине нулевых он только начал формироваться. Начали выращивать своих девелоперов. Первые ростки. В столицах, в Екатеринбурге, в Ростове-на-Дону. Всего было 22 проекта в 22 регионах, на которых отрабатывался опыт комплексного освоения территорий. В Ростове компания «Интеко» вложила 50 млн долларов в реконструкцию комбината крупнопанельного домостроения. При этом не менялся старый менеджмент. Тот, кто строил ККПД, тот через 30 лет и проводил его модернизацию. В результате чего в южном мегаполисе появился огромный микрорайон Левенцовский.

В Екатеринбурге застройщик возводил микрорайон Академический. Дело даже не в том, что это было государственно-частное партнерство, но и очень хороший показатель того, что крупный бизнес повернулся лицом к этому сектору. Он инвестировал в сектор, который являлся одним из самых необходимых на тот момент. У нас 61% населения нуждалось в улучшении жилищных условий, и проект «Академический» как решение этой проблемы во многом был поучительным. Здесь работали французские проектировщики, а это самый передовой опыт. Проектирование в России и в секторе промышленного, и гражданского строительства раньше очень отставало. Территориальных проектировщиков не было вообще. И когда к нам приходили зарубежные проектировщики (из Италии, Франции, Израиля), те остатки сил, которые у нас остались в проектном секторе, начинали перенимать их опыт. Здесь как раз произошел симбиоз, объединение усилий архитектурной мастерской Екатеринбурга и проектировщиков из Франции – произошла передача передового опыта в области градостроительства.

Сейчас дела у проектировщиков не в пример лучше. Только к 2010 году мы восстановили объемы жилищного строительства.

– Как реализовывалась программа ГЖС в рамках нацпроекта «Жилище»? В чем были сложности с ее продвижением?

– Программа государственных жилищных сертификатов для военнослужащих была создана давно. Работала дирекция по реализации программы ГЖС в структуре программы «Жилище». Ее задачей было определить цены одного квадратного метра в различных регионах, для чего привлекались специалисты Госстроя. Цена формировалась исходя из возможностей бюджета. То есть была низкой. Мы составили списки нуждающихся в обеспечении жильем вместе с Министерством обороны РФ. Издали сами сертификаты, определили уполномоченные банки, установили контроль за теми, кто получил ГЖС, исключая их получение дважды (такие случаи были, по суду тогда взыскивали либо стоимость квартиры, либо саму квартиру). Сложно было с нуля решать все поставленные задачи, разрабатывать с банками схемы финансирования, чтобы человек вообще на руки не получал денег, а сразу с сертификатом покупал готовые квартиры, которые строил Госстрой. Потом опыт реализации этой программы с сертификатами мы успешно ретранслировали на помощь пострадавшим от техногенных катастроф, ЧС, для расселения аварийных горняцких поселений в районе Воркуты, Инты и др.

– Как руководство Росстроя решало проблемы обманутых дольщиков? Как разрабатывался закон о долевом участии в жилищном строительстве?

– В 2004 году приняли закон о долевом участии в строительстве, который вроде бы призван был регулировать взаимоотношения всех участников процесса. Но в 2008 году с началом мирового экономического кризиса случился прецедент и с обманутыми дольщиками. Начались проблемы у застройщиков. Решали все административным путем. Создали депутатские рабочие группы. Работали с каждым регионом, каждым застройщиком. Придумывали различные компенсационные механизмы для застройщиков, чтобы те смогли сдать объекты и рассчитаться с дольщиками. Тогда впервые поставили вопрос о том, чтобы отменить долевое участие в строительстве и перейти к рынку готового жилья. Но тогда это повлекло бы за собой вообще остановку строительства, по крайней мере колоссальное падение объемов. Ибо основным вопросом являлись деньги на строительство, которые сделались труднодоступными из-за проблем у финансовых учреждений в разгар кризиса. У дольщиков-то деньги привлекались без всяких процентов, а у банков даже в 2008 году процентная ставка была в районе 18% и выше. Поэтому было решено постепенно переходить на эскроу-счета. Но на мой взгляд, это тоже не панацея. Все равно со временем придется переходить исключительно на продажу построенного жилья самим застройщиком. Жилье – слишком дорогой товар, и покупатель должен видеть его сразу, прежде чем платить за него деньги.

– Ипотечная программа достаточно долго и сложно продвигалась в стране. Как удалось переломить массовое сознание и отладить этот механизм?

– Ипотечная программа родилась в 1998 году, когда было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Тогда не было никакого опыта работы с ипотекой, необходимой законодательной базы, никаких кредитных историй. А поскольку банки ничего о заемщиках не знали, они страховались высокой процентной ставкой по ипотеке. Чтобы сделать свое жилье предметом залога, ты должен подтвердить, что это за жилье, сколько оно стоит. Это кто-то должен был оценить. Все эти институты создавались параллельно. Основным участником процесса был Фонд «Институт экономики города». Они этот процесс вели с 1998 года, все вопросы – от формирования объекта, регистрации прав собственности до оценки недвижимости – были в их компетенции. Мы еще в 2009-2010 годах предполагали ликвидировать АИЖК как выполнившее свое предназначение. Но сегодня оно, напротив, разрослось и превратилось в большую государственную корпорацию, которая занимается и ипотекой, и обманутыми дольщиками, и иными вопросами.

Самым больным вопросом по ипотеке была высокая процентная ставка. И нашей основной задачей стало ее снижение.

– В какой-то момент в ряде регионов страны обострился вопрос переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Он и до сих пор проходит очень неровно, в зависимости от усилий властей и во многом от их политической воли. Как федеральный центр со своей стороны мог бы стимулировать или активизировать этот процесс?

– После развала страны в эту сферу вообще не вкладывали денег. Особенно это касалось шахтерских поселений, чье население периодически выходило на забастовки. К началу нулевых мы получили кризис и в коммунальной, и в жилой сфере. Не было капремонта домов, выходили из строя инженерные сети. Была некачественная водоподготовка, из-за чего постоянно выходили из строя трубы. Оцинкованная труба для горячего водоснабжения должна была служить не менее 11 лет, а она за 2-3 года выходила из строя. Технологическое отставание в этом секторе привело к печальным последствиям. Шахтерские города были квинтэссенцией этой проблемы. Когда президент увидел, в каких условиях живут шахтеры в Кемерово, встал вопрос о начале масштабного переселения из ветхого и аварийного жилья уже по всей стране.

– На ваш взгляд, каким должен быть главный критерий успешности работы строителя? Он должен измеряться в деньгах, квадратных метрах, объемах, положении на рынке, выигранной конкуренции?

– Когда-то под эгидой Госстроя мы создали Клуб строителей. Его членами были бывшие руководители крупнейших строительных предприятий. Те, кто строил БАМ, Байконур, Саяно-Шушенскую ГЭС, осваивал Ямал, даже строители Беломорканала. Собирались один раз в месяц. Там люди рассказывали не о деньгах и своей карьере, а о каком-либо наиболее дорогом для него построенном объекте. Он есть у каждого строителя и остается с ним на всю жизнь. Как у певца есть своя любимая песня.

– А у Сергея Круглика какой свой любимый объект?

– У меня есть свой – Русский странноприимный дом в Иордании, на месте Крещения Господня, на восточном берегу реки Иордан. Хотя раньше я считал как раз жилищный проект своим самым главным в жизни. Но теперь склоняюсь к этому дому. Здесь сошлись и опыт, и удаленность, и вера. Участок подарил нашему президенту король Иордании, на нем построен Дом паломника Русской духовной миссии. За этот объект у меня есть почетная грамота от президента, хотя в то время я уже не работал в государственной системе.