Представитель Банка ДОМ.РФ обозначила преимущества и сложности внедрения проектного финансирования

С 1 марта вступил в силу федеральный закон № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», который регулирует использование этого механизма при строительстве индивидуальных жилых домов. О преимуществах и сложностях работы в новых условиях шла речь на заседании Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России.

Представитель Банка ДОМ.РФ Ольга Путимцева отметила, что для граждан эскроу-счета создают очевидное преимущество – прозрачность расчетов и сохранность как собственных, так и ипотечных средств. Что касается подрядчиков, то данный закон дает им как ряд преимуществ, так и содержит ряд недостатков.

В числе положительных сторон – вступление с 1 апреля в силу изменений в Налоговый кодекс РФ, которые освобождают подрядчиков от уплаты НДС в случае заключения договоров подряда в рамках 186-ФЗ. Также подрядчики имеют возможность размещать на площадке строим.дом.рф информацию о своих проектах и благодаря этому расширять аудиторию заказчиков. При заключении договоров подряда в рамках данного закона механизм взаиморасчетов таков, что подрядчик имеет возможность воспользоваться кредитными средствами банка под минимальные ставки от 1% годовых. При этом он почти не сталкивается с маркетинговыми рисками, поскольку может воспользоваться кредитными средствами в том случае, когда у него есть заключенный договор подряда.

Однако при этом не удалось избежать и ряда сложных вопросов. «Закон регулирует не все взаимоотношения между заказчиком и исполнителем, – отметила Ольга Путимцева. – Подрядчик может получить средства за построенный дом со счета эскроу после того, как собственность заказчика зарегистрирована, индивидуальный жилой дом встал на учет в Росреестре. При этом механизм постановки на реестровый учет детально не прописан в 186-ФЗ, там есть два способа регистрации собственности заказчика».

В рамках уведомления, которые направляются в адрес органов исполнительной власти или местного самоуправления, данные органы могут проконтролировать, соответствует ли построенный объект требованиям градостроительных регламентов и виду разрешенного использования земли. Это делает процесс более прозрачным, однако механизм и требуемые документы не прописаны в ФЗ детально.

«Мы предлагаем внести ряд уточняющих критериев по тем документам, которые требуются для постановки на учет. В этом случае как заказчик, так и подрядчик будут максимально защищены, а сделка – максимально прозрачной, – объяснила Ольга Путимцева. – В рамках действующего законодательства у заказчика есть право в любой момент отказаться от реализации договора подряда. Чтобы избежать ситуации, когда от него поступают необоснованные требования о расторжении, мы предлагаем внести уточнения и изменения, регламентирующие критерии, по которым заказчик имеет право расторгнуть договор».

В их числе – нарушение подрядчиком сроков реализации проекта по договору подряда более чем на два месяца, а также отказ подрядчика от устранения существенных дефектов объекта, выявленных заказчиком в процессе строительства.

По словам эксперта, хотелось бы более активного формирования заявок подрядчиков на получение проектного финансирования в ИЖС. Банк в настоящий момент открыл порядка 30 млрд рублей лимитов возобновляемых кредитных линий. Остаток ссудной задолженности существенно ниже, но при этом неуклонно растет.