МАЛОЭТАЖНОЕ ЖИЛЬЕ ВЫЗЫВАЕТ ВСЕ БОЛЬШИЙ ИНТЕРЕС У РОССИЯН И ПОЛУЧАЕТ ВСЕСТОРОННЮЮ ПОДДЕРЖКУ ГОСУДАРСТВА

Согласно социологическим опросам, большинство россиян хотели бы иметь свой собственный дом, но зачастую делают выбор в пользу городской квартиры. Государству, девелоперам, риелторам да и самим жильцам проще иметь дело с массовым многоквартирным строительством. При этом у малоэтажного жилья есть целый ряд неоспоримых преимуществ, и поэтому год от года его доля в общем количестве построенных квадратных метров постоянно растет. Эксперты отмечают, что при соответствующей поддержке эта тенденция усилится: застройщикам ИЖС нужен инструментарий, сравнимый хотя бы с тем, что используется при строительстве многоквартирных домов.

Несмотря на бешеные темпы урбанизации, которые не ослабевают все последние десятилетия, в плане жилья среднестатистический россиянин по-прежнему тянется «к земле». Это подтверждают и социологи: в 2018 году в ходе очередного опроса ВЦИОМ выяснил, что для 66% россиян идеальным жильем является дом на окраине города или вообще за городской чертой, но при этом с возможностью добраться до места работы (которая, как правило, располагается в центральной части населенного пункта) не дольше чем за полчаса. Другие жизненно важные объекты инфраструктуры (школа, поликлиника, детский сад, большой магазин) должны располагаться в шаговой доступности. К идеальному дому, по версии большинства граждан нашей страны, прилагается место для автомобиля, баня, площадка для барбекю, сад или огород. Самый востребованный формат индивидуального жилья у россиян — кирпичный или деревянный дом с двумя этажами и площадью 80-120 кв. метров.

Примечательно, что уже в 2021 году примерно такой же взгляд на идеальное жилье было уже у 73% опрошенных, то есть тренд, что называется, налицо.

Вирус-фактор. Свою роль в росте количества желающих обзавестись индивидуальным жильем сыграла и обрушившаяся в 2020 году на мир пандемия. Тогда, напомним, населению на какое-то время запретили покидать собственное жилище, и те, у кого было просторное жилье с приусадебным участком, оказались в значительно более выигрышном положении по сравнению с теми, кто был заперт в городских квартирах.

Однако есть и другие факторы. Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, например, указывают, что спрос на загородную недвижимость подстегивает все большее количество вакансий со свободным или удаленным графиком, а в России в последние годы на эту тенденцию влияли и такие факторы, как дачная амнистия и сельская ипотека. «За последние два года мы наблюдаем активный рост доли ИЖС в структуре сделок с недвижимостью. Привлекательность ИЖС проявляется как со стороны продукта, так и способом его приобретения. Частные домовладения встраиваются в развитую инфраструктуру, которая вполне сравнима по качеству жизни с проживанием в многоквартирном доме в городе, а по некоторым аспектам еще лучше. В плане способов покупки загородного жилья активно разрабатываются интересные ипотечные программы, рассрочки от застройщиков. Цены на хороший загородный дом в некоторых случаях сопоставимы с ценами на квартиры в центре города, что сделало вариант частного домовладения активно рассматриваемой альтернативой. Полагаем, что и внешнеполитическая ситуация сказалась на желании осесть за городом», — отметил в беседе с корреспондентом «Вестника» вице-президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.

Что касается цены, то это один из наиболее важных факторов, говорит эксперт по недвижимости Александра Ряпосова. Она отмечает, что, например, в Тюмени средняя цена предложения индивидуальных домов составляет от 6-7 млн руб. — в зависимости от местоположения, инфраструктурной локации, размера жилой площади. За эти деньги можно купить хорошую двухкомнатную квартиру, хотя еще совсем недавно застройщики коттеджей и загородных домов строили свой маркетинг на том, что они за те же деньги предлагают покупателям альтернативу трешке. Цены на дома растут медленнее квартир, констатирует Александра Ряпосова, что, по мнению экспертов, будет способствовать перетоку части покупателей, особенно семей с детьми, именно в этот сегмент. «Для семьи важна не только цена, но и целый ряд других опций. Например, в случае появления еще одного ребенка в доме можно перепланировать пространство или даже достроить необходимые квадратные метры. Обладатели квартир лишены такой возможности», — считает эксперт.

Еще одна интересная тенденция — стирание сезонного фактора. Как поясняют эксперты, загородная недвижимость пользовалась большим спросом поздней весной и летом, и, напротив, интерес покупателей к этому сегменту падал в холодные месяцы года. Однако, как отмечается в аналитическом исследовании компании «Жилфонд», теперь люди покупают дома и дачи круглый год, а потребительских волн сейчас почти нет. По данным Жилфонда, если в 2020 году в мае — августе доля сделок с ИЖС составляла 8,5%, то в ноябре — феврале — около 4%. В 2023 году разрыв сократился до 11% и 8% соответственно. А в январе этого года этот показатель достиг 14% — фактически среднего летнего показателя. «Выраженная сезонность стала стираться с 2020 года, когда интерес к загородной недвижимости резко вырос в пандемию. С 2020-го по 2021 год количество таких сделок у нас стало больше на 40%, с 2021-го по 2022-й — выросло еще на 26%, с 2022-го по 2023-й — на 7%. За это время начал формироваться устойчивый тренд на загородный дом в качестве второго жилья, при этом многие просто решают перебраться жить за город на постоянной основе», — прокомментировал директор компании Александр Чернокульский.

Рекорды на земле. Стоит напомнить, что в 2023 году российский стройкомплекс выдал очередной рекорд по квадратным метрам, совокупно сдав более 110 млн кв. метров жилья. А поскольку доля ИЖС только выросла по сравнению с другими «урожайными годами» (до 58%), то и здесь мы видим рекорд — 58,68 млн кв. метров. По данным Росстата, ввод ИЖС в 2022 году составил 57,2 млн «квадратов», то есть результат 2023 года на 3,15% больше. Помимо уже упомянутого возрастающего спроса, на рост этих цифр сильно повлияли новые схемы финансирования и активность банков, которые не только почувствовали вкус к этому сегменту недвижимости, но и научились правильно оценивать риски, получая свою выгоду.

Ранее заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин отмечал рост спроса на ипотеку в сегменте ИЖС. По оценке вице-премьера, доля ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) за три года выросла с 2-3% до 14-16%. Этому способствуют развитие инфраструктуры, программа социальной газификации и дачная амнистия. По данным ДОМ.РФ, за два предыдущих года доля ипотеки на ИЖС в общей выдаче жилищных кредитов выросла с 0% до 6%, с ипотекой сейчас уже строится 20-25% всех частных жилых домов.

Чаще всего в 2023 году кредиты оформлялись с помощью «Семейной» и «Льготной» госпрограмм — примерно 80% в равном распределении. В 11% случаев брали ипотеку для ИТ-специалистов, еще 2,5% выдано по стандартной рыночной программе. По оценкам ВТБ, сейчас каждый второй кредит на загородную недвижимость банк выдает именно с господдержкой. За неполные три месяца 2024 года выдача ипотеки на ИЖС в банке выросла на 45% относительно аналогичного периода 2023 года. В среднем на строительство или покупку готового дома клиенты получают 6,1 млн руб., что сопоставимо с прошлогодним показателем. Эксперты уверены: объемы ипотеки на рынке ИЖС будут расти — в этом заинтересованы и государство, и застройщики, и финансовые организации.

Важным шагом на пути более активного развития ИЖС стал запуск на этом рынке механизма эскроу-счетов. Еще два года назад сделки с использованием эскроу­-счетов разрешили проводить девелоперским компаниям, реализующим проекты коттеджных поселков. А в конце ноября 2023 года Госдума РФ приняла в первом чтении поправки, по которым механизм эскроу-счетов распространяется на индивидуальное жилищное строительство по договорам подряда. Как отмечают эксперты, это будет способствовать тем же самым тенденциям, что ранее наблюдались в сегменте высотной жилой застройки: граждане получат защиту денег, банки — гарантию возврата кредита, а само жилье ощутимо подорожает. Впрочем, в долгосрочной перспективе упорядочивание схем при возведении частных домов может влиять и положительно, поскольку сегодня банки чувствуют себя хозяевами положения. Например, они могут напрямую давить на своих клиентов, взявших ипотечный кредит с целью более быстрого начала и хода работ.

Эксперты отмечают, что за последнее время развитие малоэтажной застройки является одним из государственных направлений, поэтому в данной сфере много новаций, как уже вступивших в силу, так и планирующихся в ближайшее время. Александра Ряпосова, помимо льготных ипотечных программ, указывает на важность такого продукта, как «Проектное финансирование ИЖС», который позволяет девелоперам оптимизировать процесс строительства. Также есть запрос на унификацию процесса строительства. В этом направлении, например, можно отметить интеграцию ДОМ.РФ сервиса для ИЖС с порталом «Госуслуги-цифровое строительство». Теперь появилась возможность в онлайн-формате выбрать качественный проект, проверенного подрядчика и подходящую ипотечную программу», — говорит Александра Ряпосова.

5 говорящих цифр

73% россиян хотят жить в своем доме с участком.

58% — доля ИЖС в общем объеме построенного жилья по итогам 2023 года.

58,7 млн кв. метров — объем жилищной застройки ИЖС в прошлом году.

6,1 млн рублей — средний объем кредита в регионах на постройку или покупку дома в предыдущем году.

80% выдаваемой ипотеки приходится на «Семейную» и «Льготную» госпрограммы.

Источники: ДОМ.РФ, Росстат, ВЦИОМ