ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ РЫНОК РАЗВИВАЕТСЯ ПО НОВОМУ СЦЕНАРИЮ

Не будет преувеличением утверждение, что для отечественного жилищного рынка наступило время больших перемен. Этот процесс начался не вчера, он продолжается уже несколько лет и связан с переходом на проектное финансирование, с запуском механизма КРТ, отменой льготной ипотеки. Все эти события накладывают отпечаток на развитие строительного комплекса и меняют правила игры. Совместно с Общественным советом при Минстрое России Отраслевой журнал «Вестник» задался целью выяснить, что думают об этих переменах представители строительных организаций и каким они видят настоящее и будущее отрасли.

Эксперты отмечают, что ситуация на рынке жилищного строительства остается относительно стабильной, а рынок недвижимости по-прежнему привлекателен для инвесторов. Однако уже сейчас заметно сокращение объемов ввода жилья, и существует риск, что в ближайшем будущем спрос на жилье будет падать.

«Пока снижение объемов ввода не очень заметно, потому что стройка — инерционный процесс. Сейчас, например, завершаются проекты, которые запускались 1,5-3 года назад. По этой причине давать какую-то оценку можно, исходя только из полученных разрешений на строительство. Сейчас их число резко снижается, а это значит, что через несколько лет мы получим заметное снижение объемов ввода жилья», — объяснил генеральный директор ГК «Центр строительных услуг» Андрей Жеглов.

Игроки рынка связывают это с ужесточением условий кредитования застройщиков и отменой льготной ипотеки. «До недавних пор на первичном рынке свыше 80% сделок проходили с привлечением ипотеки, поэтому ситуация здесь складывается достаточно сложная. После 1 июля программы господдержки стали более адресными, а ипотечные возможности граждан в их рамках значительно сузились. Кредиты по рыночным ставкам почти под 20% годовых мало кому интересны. Такие займы могут быть востребованы лишь в случае незначительных сумм, необходимых, например, для закрытия разницы цен при продаже старой квартиры и покупке новой, — считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Прогнозы экспертов связаны с дальнейшим подъемом ключевой ставки и ужесточением условий по ипотеке — все эти тенденции могут негативно повлиять на ситуацию со спросом во второй половине 2024 года». В свою очередь Сергей Болдырев, председатель совета директоров BMS Development Group, отмечает, что на поддержку покупательского спроса будут направлены собственные ипотечные программы застройщиков и совместные программы с банками. Застройщики будут искать новые оптимальные инструменты для сохранения уровня продаж и качества продукта. По мнению директора департамента заказчика ГК «ТОЧНО» Никиты Попова, ситуация в регионах может меняться в зависимости от множества факторов, включая экономическую ситуацию, доступность ипотечных кредитов и демографическую обстановку.

«Например, юг страны традиционно является привлекательным регионом для инвесторов и покупателей недвижимости. Этому способствуют удобное географическое положение, комфортный и мягкий климат, развитая туристическая инфраструктура. Поэтому можем утверждать, что спрос на недвижимость на юге страны будет стабильно расти», — уверен он.

Не бояться сложностей. Игроки рынка отмечают, что есть несколько моментов, которые мешают комфортному развитию жилищного строительства. Один из них — очень высокая стоимость кредитования застройщиков и дольщиков. Второй момент связан с тем, что такие эффективные прежде программы федеральной поддержки девелоперов, как, например, «Стимул», сейчас работают не так результативно.

«Финансирование этих государственных программ сократилось в разы, и сейчас даже под готовый проект деньги выделяют не всегда. А ведь при помощи таких программ воплощались в жизнь очень важные инфраструктурные проекты, в первую очередь дорожные, — рассказал Андрей Жеглов. — С другой стороны, проблема состоит в том, что в нашем сегменте быстро меняется законодательная база — в среднем один раз в год, причем как на федеральном, так и на местном уровне. А инвестиционные проекты в стройке очень длительные: самые маленькие реализуются в течение трех лет, на реализацию же более крупных может уйти до 10 лет. Получается, что мы начинали работать по одним правилам, а заканчиваем по совершенно другим. Из-за этого риски получаются очень высокими, и поэтому я предлагаю запретить менять правила чаще одного раза в пять или десять лет, иначе это может просто уничтожить проект».

Кроме того, по мнению руководителя ГК «Центр строительных услуг», застройщики сталкиваются со сложностями в работе с техприсоединением к инженерным коммуникациям: иногда затраты на техприсоединение получаются даже выше, чем затраты на возведение дома.

Ян Фельдман считает, что главная проблема, с которой сегодня сталкиваются застройщики, — это сокращение платежеспособного спроса, особенно в комфорт-классе, где доля сделок с ипотекой всегда была достаточно высокой. По его мнению, нужно стимулировать спрос. «Для этого, я думаю, продолжат активно развиваться различные программы рассрочек, особенно длительных, программы трейд-ин. Кроме того, на рынке останутся субсидируемые программы с низкими ставками от застройщиков. Такие продукты, хотя и ложатся дополнительной нагрузкой на плечи девелоперов, могут в какой-то мере поддерживать спрос на рынке. Однако нужно понимать, что в Петербурге, как и в других крупных мегаполисах, очень дорогая земля и высокая себестоимость строительства. Поэтому низкая покупательная активность может негативно отразиться на финансовых моделях застройщиков», — отметил он. Еще одна проблема, с которой сегодня столкнулись девелоперы, — острый дефицит кадров в строительстве. «Пока непонятно, как решать вопрос нехватки специалистов. Все эти рыночные и отраслевые проблемы могут привести к замедлению темпов строительства и затягиванию сроков ввода объектов в эксплуатацию», — отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Больше пространства для жизни. Большинство участников нашего опроса уверены: даже в сложившихся условиях к 2030 году можно решить задачу обеспечения жильем площадью не менее 33 кв. метров на человека и к 2036 году — не менее 38 кв. метров.

Сергей Болдырев отмечает, что, несмотря на серьезные изменения в отрасли, возможности для поддержания рынка жилой недвижимости сохраняются. «Мы со своей стороны видим готовность властей к диалогу для реализации социально важных проектов. Так, в следующем году BMS Development Group планирует начало реализации крупных проектов в Москве общей площадью более 500 тыс. кв. метров жилья, предусматривающих создание коммерческой и социальной инфраструктуры», — поделился он. По мнению застройщиков, есть целый ряд инструментов, которые способствуют достижению задачи по увеличению площади жилья на человека. Наиболее действенным участники опроса посчитали механизм комплексного развития территорий. «С помощью программы КРТ сегодня создаются многофункциональные городские кварталы, где на месте бывших промышленных зон и неэффективно используемых участков появляются полноценные жилые кварталы с важнейшей социальной и коммерческой инфраструктурой. Благодаря комплексному развитию территорий также создаются условия для развития транспортной и инженерной инфраструктуры», — отмечает Сергей Болдырев. Разновидностью механизма КРТ является КРНТ — комплексное развитие незастроенных территорий. Впервые такой проект в Москве реализует компания BMS Development Group на площадке ТПУ «Минская», вблизи метро «Минская», на улице Староволынской, на участке 7,94 га девелопер возведет полноценный жилой квартал с коммерческой и социальной инфраструктурой и общественно-деловой комплекс общей площадью 300 тыс. кв. метров, из которых 150 тыс. — жилая застройка, оставшаяся часть запланирована под офисные пространства и социальные объекты.

В свою очередь генеральный директор ГК «Инград» Павел Шевчук отмечает, что механизм комплексного развития территорий сегодня является основным драйвером развития городов. «Мы видим, что система КРТ — это синергия с городом на равных условиях. КРТ позволяет вовлекать депрессивные территории в новые строительные проекты. Речь идет о развитии относительно больших участков в привлекательных локациях с хорошей транспортной доступностью, — объясняет он. — КРТ дает возможность вовлекать в хозяйственный оборот и те участки, которые раньше было сложно оформить по причине большого числа собственников. Теперь город может развиваться по единому плану. Кроме того, все участки КРТ передаются с установленным градостроительным регламентом. А еще механизм комплексного развития территорий позволяет соблюдать сбалансированную пропорцию жилой и нежилой части в проекте, а также четко регламентированные сроки выполнения социальных обязательств участником КРТ».

Группа компаний «Инград» входит в число лидеров рейтинга среди застройщиков, которые возводят больше всего новостроек по программе комплексного развития территорий. Сегодня в рамках КРТ ГК «Инград» строит восемь корпусов в ЖК «Новое Медведково» (Мытищи), три дома в ЖК «Одинград. Квартал Семейный» (Одинцово), а также в августе 2023 года приступила к реализации жилого квартала бизнес-класса INJOY на улице Адмирала Макарова в Войковском районе на севере Москвы. Эти проекты в общей сложности рассчитаны на более чем 235 тыс. кв. метров жилой недвижимости, или около 4,3 тыс. квартир. «Будущее — за КРТ, это очевидно. «Инград» планирует наращивать свое участие в таких проектах», — добавил Павел Шевчук.

По словам Никиты Попова, объемы жилья на текущем рынке недвижимости напрямую зависят от обращения девелоперов к механизмам комплексного развития территорий. «Мы одни из первых в России, кто изменил подход к строительству жилых объектов. Сегодня человеку нужно больше, чем просто дом и придомовая территория. Важно формировать новые кластеры для комфортной жизни, где все полезные и досуговые объекты находятся в шаговой доступности. К ним относятся школы, детские сады и спортивные залы, парки, магазины, кафе, рестораны и др. Это прямой запрос современных жителей, которые будут делать выбор в пользу квартиры в развитом районе со всей необходимой инфраструктурой, а также с живописными парками и зелеными зонами», — считает он. Однако некоторые застройщики отмечают, что реализация механизма КРТ вызывает ряд вопросов, в первую очередь юридических. «Сейчас уже более или менее стабильно с использованием этого механизма застраиваются промышленные сектора и территории по инициативе правообладателя. Однако очень остро стоит вопрос реновации. Если мы ориентируемся на опыт Москвы, то там реновация шла по отдельному законодательству, и поэтому для регионов тоже нужно решать определенные юридические нюансы, без которых механизм не будет работать так эффективно», — считает Андрей Жеглов. Кроме того, хорошим подспорьем для достижения задачи по увеличению площади жилья на человека, по мнению застройщиков, может стать национальный проект «Инфраструктура для жизни». «Его реализация поспособствует решению проблем жителей муниципалитетов, связанных с жилищной, транспортной, социальной и коммунальной инфраструктурой. Для этого правительством выделены конкретные задачи с четкими измеримыми показателями: модернизация коммунальной инфраструктуры, строительство и реконструкция объектов питьевого водоснабжения, благоустройство территорий. Комплекс мер направлен на то, чтобы сохранить набранный темп в жилищном строительстве», — отметил Никита Попов.

По мнению Андрея Жеглова, увеличению площади жилья может способствовать улучшение условий проектного финансирования и повышение его доступности для застройщиков. «То, как этот инструмент работает сегодня, — вопрос достаточно спорный. Раньше, еще до проектного финансирования, при классической ипотеке была высокая доходность вложенных средств, ведь при минимальном вкладе деньги для застройщика были условно бесплатными, а доходность средств — очень высокой. Этот механизм прекратил работать, и теперь взаимодействие с банками с учетом ключевой ставки получается слишком дорогим. Если мы сохраним проектное финансирование в том виде, в котором оно есть теперь, то вряд ли стоит ожидать снижения стоимости жилья. Стоимость ресурсов, материалов и денег растет. Почему же должна снижаться стоимость жилья? Проектное финансирование — это длинные деньги, а оборачиваемость средств — один из ключевых параметров экономики. Получается, что при проектном финансировании застройщик получает свои деньги дольше, чем строит дом. Это для него совсем невыгодно», — объяснил генеральный директор ГК «Центр строительных услуг».

Что мешает? Девелоперы отмечают: несмотря на то, что задача — обеспечить граждан жильем не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 38 кв. метров на человека к 2036-му — кажется достижимой, на этом пути возникают некоторые сложности.

По словам Яна Фельдмана, рост объемов строительства до 120 млн кв. метров жилья в год и достижение задач по жилищной обеспеченности граждан, скорее всего, возможны лишь при резком увеличении доли ИЖС. Для этого нужно, чтобы льготная ипотека в этом сегменте стала массовой. «Что касается многоквартирного жилья, то при существующем уровне спроса застройщики вряд ли будут готовы пополнять рынок новыми большими объемами. Соответственно, и показатели ввода жилья в эксплуатацию в перспективе 3-5 лет будут сокращаться. Напомню, что все рекорды строительства жилья на уровне 100-110 млн кв. метров в год были достигнуты именно в период действия льготной ипотеки», — отметил он. По мнению Никиты Попова, есть риск, что квартиры меньшей площади значительно вырастут в цене, поскольку станут дефицитным товаром. «Студии площадью 15-20 кв. метров в последние годы повсеместно появлялись не только в классе комфорт, но и в бизнес-классе. Сейчас же в связи с указом президента РФ о таких форматах можно будет забыть, — рассказал он. — Часть проектов, еще не получивших разрешение на строительство, возможно, будет перепроектироваться. Метраж минимальных студий должен будет увеличиваться, как и квартир 2-евро, которые можно было встретить в размере до 40 кв. метров».

По мнению Андрея Жеглова, существует некоторое противоречие: с одной стороны, при льготном ипотечном кредитовании есть определенный лимит, но когда площадь квартиры увеличивается, то растет и ее цена, ведь себестоимость жилья привязана к числу квадратных метров. Это значит, что многие россияне не смогут позволить себе приобрести квартиру большего размера.

«Я считаю, что разрешить это противоречие можно так: увеличить ипотечный лимит и сохранить институт льготной ипотеки, не запрещать законодательно строить квартиры маленьких размеров. Важно работать с доступностью жилья, а не вводить ограничения, потому что это может привести к появлению серого рынка», — уверен он.

А впереди… Игроки рынка делают разные прогнозы по поводу того, какое будущее ждет жилищный рынок. Например, Никита Попов считает, что в 2024 году произойдет снижение спроса на квартиры в стране как на первичном, так и на вторичном рынке, однако отмечает, что каждый регион почувствует изменения по-своему.

«В Краснодарском крае спрос будет сосредоточен на маленьких квартирах, которые соответствуют лимитам семейной ипотеки (до 6 млн рублей). Основными причинами для этого являются доступность по цене, удобство для аренды и инвестиционная привлекательность. Также внимание инвесторов и покупателей сосредоточится на двухкомнатных квартирах благодаря возможности размещения многодетных семей, — пояснил он. — Наиболее популярными инструментами покупки россиянами жилья на юге страны останутся семейная ипотека с лимитом до 6 млн рублей и рассрочка. Данные меры делают процесс покупки более доступным в условиях ограничений на льготную ипотеку».

«Хорошим спросом будут пользоваться небольшие лоты (площадью до 55 кв. метров). Практика показывает, что они легче сдаются в аренду и перепродаются, тем самым остаются инвестиционно привлекательными», — считает директор департамента заказчика ГК «ТОЧНО».

Андрей Жеглов дает менее оптимистичный прогноз. «В начале июля я беседовал с несколькими коллегами, они рассказали, что за первые несколько дней месяца у них не было ни одного нового клиента. Продажи после отмены льготной ипотеки упали более чем в 3 раза. Я думаю, шок пройдет, и продажи восстановятся, но это будет совсем не тот уровень, к которому мы привыкли. Отсюда прямая зависимость: сокращаются продажи — сокращается и объем инвестиций в стройку. В таких условиях ни о каких масштабных проектах речи быть не может, если ничего не поменяется», — поделился он.

А Сергей Болдырев, напротив, уверен, что даже в текущих условиях нестабильности рынка вложения в недвижимость продолжают оставаться одними из самых эффективных и надежных инвестиционных инструментов в долгосрочной перспективе.

«Тот факт, что по структуре владения активами сегодня из 8 трлн рублей более 3,5 трлн приходится на акции, 3,1 трлн — на недвижимость, 0,6 трлн — на облигации, 0,8 трлн — на паи и прочие активы подтверждает надежность вложений в недвижимость, — добавил председатель совета директоров BMS Development Group. — Кроме того, премиальный сегмент рынка недвижимости сейчас можно назвать наиболее устойчивым к экономическим колебаниям. В сегодняшних условиях он показывает наибольшую стабильность».

Благодарим за информационную поддержку проекта ИА «ЕвроМедиа» и автора телеграм-канала «Движимая повестка» Марию Перевощикову.