Застройщикам нужна поддержка при переходе на ТИМ
В рамках международного форума «Транспорт и строительство», который состоялся в Уфе 20-21 сентября, прошел Всероссийский саммит ведущих застройщиков Российской Федерации. На мероприятие собрались представители органов власти регионов, отраслевых национальных объединений, застройщики и эксперты.
Вице-премьер Республики Башкортостан Алан Мирзаев обозначил основные проблемы строительной отрасли не только Башкортостана, но и всей страны. Строительная отрасль крайне зарегулирована, очень много дублирующих требований, которые не имеют смысла либо могут быть исполнены внутри органов власти без того, чтобы нагружать ими застройщика. Поэтому нужно сокращать объем документооборота, разрешительных и согласительных процедур.
Что касается проектирования социальных объектов, здесь в большинстве регионов наблюдается очень низкий уровень проектных работ, потому что регионы не могут позволить себе крупные проектные институты. И практически у всех регионов нет отработанных процедур взаимодействия между всеми участниками проектно-строительного процесса, а затем и эксплуатирующими организациями. Особняком стоит Москва, где реализованы цифровые платформы для общения всех участников строительства от первого до последнего шага. И у Москвы не грех и поучиться.
Член координационного совета «Деловой России» Елена Киселева рассказала о бизнес-климате в строительной отрасли, который весьма далек от оптимистичных заявлений ряда чиновников. Одна из самых главных системных и тяжелых проблем, которая из года в год входит в доклад Уполномоченного по правам предпринимателей, — это административное и уголовное давление на строителей. Все застройщики во всех регионах России мегауязвимы и зависимы от региональных и местных властей. И далеко не во всех регионах строительный бизнес и власть находят общий язык. В итоге в 24 регионах России, более, чем в 800 городах с общим населением 22 млн человек строительство жилья остановилось совсем. Кроме того, модель проектного финансирования не смогла адаптироваться на большей части Российской Федерации. Несмотря на рекордные показатели ввода жилья, они приходятся на 3-4 самых богатых региона и несколько федеральных городов. В остальных городах стройплощадок просто нет, и без поддержки правительства России и федеральных программ там новое жилье не появится.
Главный барьер для формирования комфортной городской среды – крайне низкий уровень градостроительной документации в регионах и муниципалитетах, а где-то она просто отсутствует или не соответствует реальному положению дел. «Деловая Россия» выступала с инициативой создать институт градостроительной политик России, но пока это предложение ушло в пустоту. И последнее, что очень болезненно отражается на застройщиках – отсутствие механизма защиты инвестиций застройщиков. Есть факты, когда у добросовестных застройщиков отзываются разрешения на строительство при 70-80% готовности жилья с сотнями дольщиков. И за это никто не несет ответственности. И, кроме того, по факту стройками сейчас управляют банки, выдавая проектное финансирование по очень жестким требованиям, но партнерами с застройщиками они так и не стали. Малые и средние застройщики практически полностью лишены доступа не только к проектным кредитам, но и к любым другим заемным средствам. И в этом – причина многих банкротств и появления недостроенных объектов.
И еще один момент: статистика, которую предоставляет ДОМ.РФ, несколько расходится со статистикой бизнес-омбудсмена. По подсчетам Елены Киселевой, за два года из 4000 застройщиков на рынке осталось около 900 компаний, хотя ДОМ.РФ называет цифру в 2,8 тысячи. Причина – формальная регистрация застройщиков в реестре ДОМ.РФ, хотя многие из них ничего не строят. По мнению Елены Киселевой, необходима перезагрузка этого реестра, чтобы картина рынка стала более реальной.
Президент НОТИМ Михаил Викторов отметил, что уровень цифровизации участников строительного процесса на разных этапах строительства существенно различается. Более всего в этом смысле продвинуты архитекторы и проектировщики, однако не нужно забывать, что последние 25 лет они работали на зарубежном программном обеспечении, а в нем таятся риски с точки зрения обеспечения безопасности построенных объектов. Именно поэтому год назад был создан НОТИМ как национальное объединение, защищающее интересы отечественных вендоров, которые работают для российской стройки.
Если говорить о рынке жилья, то в 2023 году должен начаться переход застройщиков на обязательное использование технологий информационного моделирования, вслед за госзаказчиками и подрядчиками по госконтрактам, которые начали этот процесс в 2022 году. НОТИМ отмечал, что отношение застройщиков к ТИМ можно охарактеризовать термином: лучшее – враг хорошего, а 36% участвовавших в опросе компаний попросили отстать от бизнеса с какими-то новыми инициативами. При всех экономических выгодах внедрения «цифры» стройка достаточно консервативна, и, кроме того, такое внедрение, конечно, влечет за собой определенные затраты. Поэтому нужно понять, что может стимулировать застройщиков к такому переходы.
Как показывает анализ, проведенный НОТИМ, в рамках проектного финансирования застройщик на первоначальном этапе получает кредит под 12-13% годовых. По мере наполнения счетов эскроу ставка снижается до 4-5%, и даже, если продажи квартир будут идти очень хорошо, и все дольщики внесут все деньги, банк все равно берет с застройщика 2% — за что? Себестоимость денег как основной инструмент финансирования для застройщиков очень важен, и его можно связать со стоимостью внедрения ТИМ. Примерная стоимость перехода на ТИМ составляет, как правило, от 1,5 до 2,5% от стоимости проекта, и именно эти средства можно было бы компенсировать отменой банковских процентов по проектному финансированию тем компаниям, которые перешли на технологии информационного моделирования. И в 2023 году этот механизм можно было бы совместно с банками обкатать в нескольких пилотных регионах России.