Сегодня все чаще и чаще звучит тема индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но, несмотря на массовый интерес и шокирующие цифры по объемам ввода, этот сектор строительной отрасли остается неразвитым и не интересным для застройщиков.

12 июля состоялось заседание Комиссии РСПП по строительному комплексу на тему: «Индивидуальное жилищное строительство и малоэтажное строительство индустриальным способом». Заседание состоялось в очно-заочном формате под руководством председателя комиссии, президента РСС Владимира Яковлева. А участие в мероприятии приняли представители Государственной Думы РФ, Счетной Палаты РФ, Минстроя России, Минпромторга России, Общественного Совета при Минстрое России, АО «ДОМ.РФ», руководители предприятий и организаций, а также отраслевые эксперты.

Открывая заседание, Владимир Яковлев заметил, что заявленная тема крайне важная и актуальная, ведь по статистике 73% граждан хотят иметь свой дом. И это уже подтвердили данные по вводу жилья за 5 месяцев 2022 г. – из общего объема 63% составляет именно ИЖС. И хотя для этого сектора уже многое сделано, но проблемы все равно остаются. Речь идет об упрощении процедуры предоставления участков и обеспечении их инженерной инфраструктурой, а также поддержке банковской сферой.

Эту точку зрения поддерживает и руководитель комитета Госдумы Сергей Пахомов. По его мнению, необходимо сделать ИЖС не просто выгодным для граждан, но и простым. Однако существующие сегодня проблемы способны на корню заблокировать строительство частного дома. При этом если не ввести на рынок типовые проекты индустриального домостроительства, то о банковской поддержке можно в принципе забыть, ведь для банка строящееся хозспособом ИЖС – это не ликвидный залог.

А, как заявил вице-президент РСПП по социальной политике и трудовым отношениям Виктор Черепов, несмотря на принятые меры, реальная ставка кредитования для потребителей все равно по факту остается не менее 10%.

В свою очередь Президент НОПРИЗ Михаил Посохин предложил для начала при застройке определять тип жилья. Если это основное жилье, то оно должно быть обеспечено развитой инфраструктурой, которая будет предоставлять людям работу и социальные объекты. При этом возможности ипотеки должны быть реализованы через территориальные управления, а сами поселковые образования строиться по единому плану и замыслу, не отрываясь от эстетики.

Проблемы понятны, но что с ними делать?

По словам Президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, существующая проблематика достаточно понятна. Однако сейчас в городах активно ликвидируется ветхая и аварийная застройка, и, если говорить о качестве появляющегося сегодня ИЖС, не хотелось бы, чтобы в дальнейшем и оно превратилось в ветхое жилье. Поэтому для решения проблем НОСТРОЙ предлагает ряд мероприятий, в которых региональные власти должны принимать активное участие для освоения ИЖС.

В первую очередь, речь идет о вопросе агломерационных взаимоотношений в развитии ИЖС, который сегодня не решен. Понятно, что ИЖС строится не в городах, а в пригороде. Но взаимоотношения между муниципальной властью города и прилегающих муниципальных районов законодательно не урегулированы.

Второй момент – комплексное освоение территорий. Ни для кого не секрет, что большая часть ИЖС сегодня строится стихийно силами собственников, а сам субъект в этом никак не участвует – ни в инженерной, ни в транспортной инфраструктуре, ни в развитии концепций. При этом до сих пор не определено, что такое комфортное жилье в ИЖС, и крайне мало существует поселков эконом или комфорт класса, где реализована вся инфраструктура.

Третье – для строительства ИЖС не используются механизмы КРТ. Однако если субъект заинтересован в комплексном качественном развитии земельных участков, размещении на них объектов социально-культурного и бытового назначения, то этот механизм нужно развивать.

Четвертое – взаимоотношения с естественными монополиями. Есть «продвинутые» территории, когда в рамках краевого учреждения ипотечной корпорацией установлен выровненный платеж для присоединения ко всем инженерным сетям. Это  гарантирует появление инженерных сетей на конкретном земельном участке. По словам Антона Глушкова, это крайне важный момент, ведь без централизованной программы инженерной подготовки массовое развитие ИЖС сегодня невозможно.

Что касается нормативов, то сегодня практически все требования по обеспечению транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой одинаковы для ИЖС и МКД. И это в принципе не правильно, невозможно для разных видов застройки создать одинаковый радиус доступности школ, медицинских учреждений, транспортной доступности. Поэтому эту тему нужно законодательно урегулировать.

И, наконец, говоря о доступности ИЖС, Антон Глушков напомнил, что речь идет о доступности кредитных ресурсов, и сегодня ИЖС строится тремя способами. Первый – застройщиком, но это самая маленькая доля: в общем объеме ввода ИЖС она не превышает 7%. И это несмотря на то, что именно по этому способу больше всего возможностей: есть и ипотека, и эскроу-счета.

Второй способ – собственником жилья, который для получения кредита привлекает подрядную строительную организацию. И в этом случае, на взгляд Антона Глушкова, СРО может стать гарантией выдачи кредита физическому лицу под залог строящегося объекта. Иными словами, если дом будет строиться профессиональным участником, финансовая ответственность которого застрахована, то банк сможет выдать кредит.

И третий способ, самый массовый, когда ИЖС строится хозспособом. И кредитовать его невозможно, потому что банк не способен определить ликвидность будущего объекта. При этом, по мнению Антона Глушкова, когда объект будет введен, его можно перезаложить и ставку по такому кредиту из потребительского кредита перенести в ипотечный. Но для этого необходимо создание механизма типовой проектной документации и реестра, который будет гарантировать ликвидность объекта, построенного хозспособом, для постзалога банка, чтобы сделать кредит более доступным.

При этом мэр Белгорода Антон Иванов заявил, что для решения озвученных проблем должен появиться федеральный оператор ИЖС с сетью региональных операторов. Эти новые субъекты права будут наделены особым статусом контроля и взаимодействия с РСО, а также особыми возможностями кредитования.

Однако, по его словам, чтобы возводить ежегодно озвученные в Стратегии развития жилищного строительства 60 млн кв. м ИЖС, нужно вовлекать в градостроительную деятельность не менее 60 тыс. га на всей территории страны ежегодно. Каждый малый город должен ежегодно прирастать на 23 га, средний – на 43, большой – на 95, крупный на 125-385 га. И здесь встает вопрос: а может ли любой муниципалитет похвастаться вовлечением в градостроительную деятельность таким колоссальным количеством земли и обеспечивать ее необходимой инфраструктурой. Поэтому, по мнению Антона Иванова, без сверхрешений – таких, как создание спецоператоров, достигнуть целевых показателей не удастся.

Промышленное ИЖС

О существующей сегодня нормативно-технической базе для ИЖС и о том, что еще планируется сделать, рассказал директор ФАУ ФЦС Андрей Копытин, отметивший, что сегодня промышленники пришли к выводу о необходимости активно развивать ИЖС именно индустриальным способом. Ведь высокое качество постройки достигается только за счет индустриального ввода.

И сегодня такой способ можно условно разделить на 2 типа – модульные дома, когда на заводе создается их часть, и объемно-модульные дома, когда на заводе создаются готовые модульные секции – комнаты, кухни и т.д. Однако до сих пор в законодательстве нет классификации модульного домостроения. Поэтому в текущем году будет завершена научно-исследовательская работа по анализу мировой практики строительства зданий заводского изготовления и исследование конструкционных решений для многоэтажных модульных зданий. В результате в 2023 г. планируется разработка ГОСТ Р «Модульные здания и конструкции. Классификация»,  где появятся все типы модульных зданий и конструкций. А к июню 2023 г. предусмотрено введение упрощенного порядка для модульного строительства – сокращение состава проектной документации, осуществление экспертизы только в части привязки здания к земельному участку, что подтолкнет застройщиков к использованию такого способа строительства.

В свою очередь заместитель директора департамента металлургии и материалов Минпромторга России Роман Куприн отметил, что в прошлом году на рынок ИЖС наконец вышли индустриальные способы возведения. При этом впервые началось массовое строительство с применением железобетона и металлических конструкций, в частности, с использованием сборно-монолитного каркаса, который распространен для МКД. При этом с точки зрения импортозамещения, — это наиболее выгодное решение, ведь на территории страны действуют более 540 заводов, которые могут производить элементы сборно-монолитного каркаса. И практически все оборудование – 95% для ЖБИ производится в России.

Пусть некрасивое, но свое

И все-таки, как заметил директор департамента Счетной палаты Михаил Ковалевич, несмотря на интерес населения к малоэтажке, развитие этого сектора идет не просто. А для застройщиков он в принципе не интересен и не привлекателен еще и потому, что далеко не самый прозрачный.

Так, например, в рамках сельской ипотеки кредиторы формируют реестр заемщиков, не предусмотренный в других программах. Но ни в одной отчетной форме нет информации по фактической площади и стоимости приобретаемого или строящегося гражданином дома. Это не позволяет оценить вклад сельской ипотеки в развитие ИЖС на сельских территориях.

Кроме того, ввод ИЖС зачастую не отражает реальные строительные процессы, т. к. отсутствуют объективные критерии учета начала и завершения строительства. В частности, объект попадает в поле зрения только после того, как собственник решает ввести его в ЕГРН. И между стартом строительства и официальным вводом в эксплуатацию может пройти очень большой период времени.

Но, несмотря ни на что, по мнению заместитель председателя Общественного совета при Минстрое Олега Бетина, сегодня из бесперспективного строительства ИЖС превратилось в локомотив отрасли. А рекордный ввод индивидуального жилья обеспечен не индустриальным методом, а самостоятельными силами населения. При этом никакие меры поддержки им не выделяются. Конечно, это нестандартное жилье, но именно оно и дает большие цифры в статистике, а значит нужно изменить к нему отношение.

При этом, по данным заместителя генерального директора фонда АО «ДОМ.РФ» Антона Финогенова, только 20% населения готовы строить по типовому проекту, считая, что это что-то некрасивое и неудобное. Но если продемонстрировать проект, не теряющий в эстетике и гарантирующий качество, отношение к нему сразу меняется – в этом случае более 2/3 населения готовы использовать типовые проекты.

По его словам, главным барьером для развития ИЖС остается ипотечное кредитование, которым официально занимаются 4 банка, но по факту только 2 – Сбербанк и ДОМ.РФ. И проблема одна – залог гораздо дешевле самого долга, в результате людям в качестве залога нужно использовать другое имущество. И это тут же искореняет все желание взять ипотечный кредит.

Поэтому для жилья, которое возводится хозспсобом планируется в этом году запустить программу под 9%. И здесь две стороны одной медали – если жестко ежемесячно контролировать процесс строительства, подрядчика и самого владельца, то конечно особого прироста квадратных метров достичь не удастся. С другой стороны, если бросить такое строительство на самотек, это приведет к тому, что через год у банков появятся плохие долги, что отбросит развитие ИЖС на много шагов назад. А значит нужно найти ту самую пока скрытую золотую середину.

Что касается комплексного развития ИЖС, этим занимаются единицы. И торможение идет на уровне региональных властей, которые абсолютно не хотят решать эту проблему, да и в принципе у них мало компетенций. Поэтому, как сообщил Антон Финогенов, сейчас уже выделено несколько десятков пилотных участков в регионах, где с применением инфраструктурных облигаций будут реализовываться комплексные проекты – полноценные поселки для постоянного проживания с транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой. Конечно, для этого нужна активность и готовность регионов поддерживать такие проекты, выступать гарантами по инфраструктурным облигациям. И нужно помнить, что есть регионы с большой долговой нагрузкой, а значит им нужны другие меры поддержки.

Как подытожил Вице-президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров, самое главное в развитии ИЖС – чтобы ему не противоречило градостроительное законодательство. А пока они идут вразрез. При этом требуется примерно в 6 раз больше земель, чем это предусмотрено Стратегией развития строительной отрасли, а значит необходимые земли нужно резервировать. Сегодня, по его данным, поселения в России занимают 1,15% от всей территории страны – это смехотворная цифра, которой нет ни в одном другом государстве мира. И получается, территории для развития ИЖС у нас есть.

Материалы по итогам заседания будут направлены в Минстрой России, Минпромторг России, органы федеральной и региональной власти.